第三篇 物业管理与房地产开发(房地产开发与经营 房地产规划与可

(二)房地产规划与可行性分析

房地产

房地产房产与地产的总称，是房屋与土地在经济上的商品体现。由于物质形态的房屋与土地密不可分(广义上的土地即指土地及其地上建筑物及其他地面附着物，当然也就包括房屋在内)，房依附于地，房地相联。因此在经济形态上，房产与地产的经济内容和运行过程也具有内在整体性与统一性，房产与地产两个概念合称为房地产。

房地产业

从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，也称为房地产开发、经营与管理业。其主要内容包括:土地的开发，土地使用权的出让、转让及有偿划拨，房屋的建设、维修、管理，房屋的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，土地房屋价格评估、咨询服务，及由以上诸环节、因素而形成的房地产市场。

房地产开发

通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供人住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。

城市规划

城市政府为确立和实现城市经济，社会发展战略和目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是指根据国家城市发展和建设的方针，经济技术政策，国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇体系，合理地确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划，合理利用城市土地，综合布置城市经济、文化、公用事业及战备等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展。

城市规划法

由国家最高权力机关，通过法律的形式，把城市规划的制定、目的、任务、方针、原则和各项工作要求加以规范化，使之成为具有高度权威的国家法律。城市规划法是我国在城市规划、城市建设和城市管理方面的第一部法律，是涉及城市建设和发展全局的一部基本法，它对于我们建设具有中国特色的社会主义现代化城市，不断改善城市的投资环境和劳动、生活环境，具有重大的指导意义。城市规划是为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标而制定的。它是城市建设的龙头，规划、建设、管理好城市，是城市政府的主要职责。为此，必须牢固地树立城市规划法律意识，严格依照《城市规划法》进行规划建设管理城市。

城市规划任务

根据国家城市发展和建设的方针、经济技术政策，国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇体系，合理地确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划、合理利用城市的土地，综合部署城市经济、文化、公共事业及战略等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展。

城市规划方针

(1)必须从实际出发，正确处理城市与乡村、生产与生活、局部与整体、近期与远期、平时与战时、经济建设与国防建设、需要与可能的关系，并且考虑治安的需要以及地震、洪涝等自然灾害因素，统筹兼顾，综合部署μ2)必须合理地、科学地安排城市各项建设用地。城市建设应当节约土地，尽量利用荒地、劣地，少占耕地、菜地、园地和林地;(3)必须切实保护和改善城市生态环境，防止污染和其他公害。

城市总体规划

城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次。总体规划是指确定城市的性质、规模和城市的发展方向，对城市中各项建设布局和环境面貌进行全面安排，制定规划定额指标，并制定规划的实施步骤和措施。总体规划的期眼一般与国民经济计划和长远规划相适应，远期规划一般为15~20年，近期规划一般为5年。

城市公共活动中心规划

城市公共活动中心是居民进行政治、经济、文化等社会生活活动比较集中的地段。城市公共活动中心的类型，按所服务的范围分，有全市性、地区性、居住区和小区等多级中心;按性质分，有政治活动、科技活动、文化活动、商业经济活动、纪念游览活动等多种功能的中心。城市公共活动中心规划布置的要求，需根据城市总体规划布局，通盘考虑:(1)位置选择应当适中，以有利结合自然条件和建设现状，有利于组织城市交通，有利于建设的经济要求，并要与城市用地的发展相适应;(2)城市公共活动中心的设施内容、规模及建设标准，应与城市的发展水平和建设速度相适应;(3)不同功能，应有不同的组织方式。

城市公共活动广场规划

城市广场是社会、经济、文化、生活和政治活动的中心及主要公共建筑的集中地点。城市广场按其性质、用途及在城市道路系统中的位置可分为纪念与游览广场、集会广场、集散广场、商业广场、交通广场(交叉口与桥头广场)及不同功能的广场热城市广场依其形状可分为规整形广场、不规整形广场。在大城市，往往布置有多种类型的广场;在小城市，广场类型可减少或综合其功能。

城市公共活动广场一艘规划要求

一般多选在市中心地区，交通便利，自然条件较好，周围建筑和环境比较协调优越的地方。许多纪念性广场是以塑像、纪念碑、纪念塔、纪念堂为主体，结合园林绿化设计来布置，前沿留出适当的铺砌空场以便人们进行瞻仰活动。规划时应注意充分利用地形的特点，考虑竖向设计，使主体建筑布置适当和突出，空间比例要协调。尽量使主体建筑成为道路的景观。

居住区规划

是在城市总体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居住用地综合性设计工作。它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、经济、美观的生活居住用地条件。居住区规划主要包括的内容有:(l)选择和确定居住区位置、用地范围;(2)确定人口和用地规模;(3)按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度川的确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置;(5)确定各级道路系统、走向和宽度;(6)对绿地、室外活动场地等进行统一布置;(7)拟定各项经济指标;(8)拟定详细的工程规划方案。居住区规划应符合使用要求、卫生要求、安全要求、经济要求、施工要求和美观要求等。

居住区组成

主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施、小品建筑以及道路工程、绿化工程、地下管线等。公共建筑如按使用性质可分为七大类:(1)儿童教育――中、小学、托幼;(2)医疗卫生――医院、门诊所、卫生站;(3)商业饮食――百货商店、食品店、饮食店川的公共服务――理发、浴室等;(5)文娱体育――电影院、少年之家、文化站;(6)行政经济――街道办事处、派出所、银行、邮电局;(7)其他――公厕、车棚、煤气调压站、液化石油气罐站等。

居住区规划结构

根据我国当前规划结构情况，其形式有二级结构和三级结构。二级结构形式有以居住小区为基本单位组织居住区和以居住生活单元为基本单位组织居住区。三级结构形式是由居住生活单元组成小区，再组成居住区。

住宅配套设施

指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次，应包括以下内容:(1)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3000人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等;(2)住宅小区的配套设施。人口规模在1万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等;(3)住宅区的配套设施。人口规模在4万~5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等;(4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施，包括城市公用事业和城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通;后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。

居住区公共建筑用地

指居住区内有明确界线的公共建筑用地。如托幼、学校等均按实际使用界线计算，沿路时应算到路边。无明显界线的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。

住宅组团

居住建筑群体的组合，可以由一定规模和数量的住宅或结合公共建筑组合成组成团，作为居住区或居住小区的基本组合单元，有规律地发展使用。这种基本组合单元可以由若干个同一类型或不同类型的住宅组合而成。组团的规模主要受建造居数，公共建筑配置方式，自然地形和现状等条件的影响。?-般为1000~2000人，较大的可达3000~4000人。

居住小区建设设计

指对居住小区的规模和结构、用地等的规划设计，也是居住小区规划实施阶段的设计。居住小区是城市居住区的组成部分，是组织居民日常生活的相对独立的居住单元。居住小区的规模和结构是指居民人数、住宅建筑面积、占地面积以及相应的生活福利设施。居住小区除居住建筑外，还要有居民日常生活所必需的服务设施，如食堂、浴室、服务站、托儿所、幼儿园、商店、小学等。并且，应为居住创造安静、优美的生活环境。居住小区的规模，应视城市的大小、住宅层数的高低以及其位置的具体条件而定。在居住小区规划设计中，节约用地的主要措施有:(1)压缩住宅建筑的间距。住宅建筑的间距主要有日照间距、防火间距、使用间距，取其最大间距作为设计依据;(2)提高住宅层数，以提高小区总居住面积密度;(3)适当增加房屋的长度，可以取消山墙间的间隔距离，提高建筑密度沃的提高公共建筑的层数，将有关公共设施集中建造，可以节约用地，方便群众;(5)加大建筑的进深;(6)合理布置交通道路。

居住区用地

住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地

住宅建筑基底占地及四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

公共服务设施用地

一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

住宅建筑套密度（毛)

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/公顷)。

住宅建筑套密度（净)

每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/公顷)。

住宅面积毛密度

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(平方米/公顷)。

住宅面积净密度

住宅面积净密度也称住宅容积率。指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(平方米/公顷)或以住宅建筑总面积(m2)与住宅用地(m2)的比值表示。

建筑面积毛密度

建筑面积毛密度也称容积率。是以每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(平方米/公顷)或以总建筑面积(m2)与居住区用地(m2)的比值表示。

建筑密度

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。

住宅使用面积

指住宅中分户门内全部可供使用的净面积。包括供日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、厕所、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)等面积，使用面积按房屋的内墙计算。假层、阁楼(暗楼)高度在1.5m范围内，计算使用面积。不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井的均计人使用面积;内墙装修厚度均计入使用面积。

居住面积

指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室净面积的总和。当分户门内的过道或客厅能摆放一个单人床位时，客厅按二分之一居室面积计算。

住宅辅助面积

指分户门内的走道、厨房、卫生间、储藏室等所占面积的总和。

住宅平面系数

一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比，是住宅设计时的技术经济指标之一，用字母"K"表示。

使用面积系数

用百分率表示。等于各套内使用面积之和(m2)除以总建筑面积(m2)。即使用面积系数

=各套内使用面积之和(mZ)总建筑面积(m2)