社区物业管理纠纷案例分析汇总（中2）

小区停车场权益归谁所有权益归属问题的提出

深圳房地产转让条例第13条规定“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”。现实生活中，深圳的发展商普遍在房屋买卖合同中约定拥有对停车场的所有权，并主张其依据转让条例和买卖合同而拥有停车场的所有权。

初看上去，这一主张有些道理。但对法律条款稍加考查，即可发现发展商的主张有很大缺陷。条款的后半款规定“经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有”，按此条款正常意思理解，经房地产登记机关初始登记应是发展商取得停车场所有权的必要条件。获得初始权利登记的，权利才形成；未获得初始权利登记的，权利因尚未出生，等于没有。转让条例并未规定停车场在何种情况下可以获得初始权利登记，何时不能。但在深圳的实践中，住宅小区停车场目前基本上都未获得初始权利登记。这至少表明，发展商截至目前为止还尚未取得停车场的所有权，停车场的权利归属似乎状态不明。

发展商是否能拥有停车场的所有权

在论述停车场的所有权归属之前，有必要对相关房地产开发的基本流程、概念与现状进行简要考查。

一个住宅项目的开发起始于政府出让土地使用权。在土地使用权出让公告中，政府已经对该项目设定了若干要求，这些要求会成为政府与发展商签定的土地使用权出让合同的基本条款，例如：小区占地面积、容积率、小区总建筑面积、各类房屋建筑面积及其权利归属和限制等。之后的项目设计、施工、销售均必须严格按照土地使用权出让合同的要求进行。如要修改上述指标必须先修改土地使用权出让合同，并补交土地出让金和办理全套报建手续。不按法定程序擅自建设的房屋属于违法建筑，没有产权，不受保护。

列入住宅小区总建筑面积的几类建筑通常包括住宅、商业房屋、配套设施和公益设施。住宅和商业房屋均有独立所有权，由发展商所有，可以对外初始预售和转让。

公益设施例如居委会、公厕、垃圾站等，建成后所有权归政府所有。配套设施例如会所、机房等，产权归属也在土地使用权出让合同中有明确规定，其中部分配套设施有独立产权，由发展商所有，也可以出售转让，但功能不变；部分配套设施列入公摊面积。在深圳目前常见的土地使用权出让合同中，住宅小区地下停车场并不计入小区总建筑面积，但发展商必须根据住宅和商业房屋建筑面积大小，按照土地出让合同规定的比率在小区内建造停车位。

在一个小区里，总建筑面积等于所有具有独立所有权房屋的建筑面积之和（无独立所有权的如机房建筑面积已经分摊进入）。总建筑面积除以小区土地使用权总面积称为容积率。任何具有独立所有权的房产都将拥有二项权利，房屋所有权和对应的土地使用权，分别以建筑面积和分摊土地使用权面积度量其权利数量。每一套房屋的建筑面积除以容积率即为该房产上分摊土地使用权的面积。换句话讲，所有具有独立所有权的房屋的分摊土地使用权面积之和等于整个小区的土地使用权面积。小区房屋分割销售时，全体业主，包括一般业主、发展商（未出售单位业主）、政府（公益设施业主），按份共同拥有小区的全部土地使用权。

我国关于土地与房产的多项法律法规中均明确规定，土地使用权与土地上建筑物的所有权不可分割，永远同时转让，转让房屋建筑物所有权的，相应土地使用权自动同时转让，转让土地使用权的，其上建筑物的所有权亦同时转让。法律不允许土地使用权由张三所有，而该地上的房屋和其他建筑附着物的所有权却归属于李四。

基于深圳现行土地使用权出让合同，住宅小区停车场的所有权不可能被发展商单独地拥有。否则，停车场的房屋所有权的数额无法度量。即使它在物理上可以有若干平米的建筑面积，但它未经任何出让、规划、报建程序，法律上的建筑面积是零。更无法克服的障碍是土地使用权。如前所述，小区全部土地使用权面积都已经在其它有产权的房屋上分摊完毕，停车场可以分得的土地使用权面积是零。如果允许停车场在全体业主之外另有独立的产权人，就等于变相允许土地使用权和地上建筑物的所有权相互独立。这明显违反了上述我国土地房产的基本法律原理，是不能成立的。事实上，将停车场与道路、园林绿化等小区其它配套相比会看得更清楚：同样是小区必备设施，同样是土地上的附着物，同样不纳入小区建筑面积，同样不分摊土地使用权面积。这些同样的法律特征将导致它们有着同样的法律归属。所以，停车场的所有权必然归属于其所附着土地的权利人——全体业主。

有一种观点认为：房价是按照建筑面积乘以单价计算的，停车场并没有计入建筑面积，业主没有为此付钱，并没有卖给业主，故应按照合同约定仍然归发展商所有。

这一观点仅以房屋所有权而论业主的房地产权，割裂了房屋所有权与土地使用权紧密相连不可分割的天然属性与法律属性，因此是完全不能成立的。

发展商要取得停车场所有权，唯一的途径只有变更原有的土地使用权出让合同，而这一要获得小区多数业主同意，二要补交地价并重新报建，完全不存在现实可能性。因此，对于目前已售的住宅小区而言，发展商不仅现在没有，今后也不可能取得停车场的所有权。

在今后新的开发项目中，政府也许会将停车场面积纳入总建筑面积并分摊土地使用权面积。给予这种类型的小区停车场独立所有权将不违反相关法律。仅在这种情况下，可以适用深圳房地产转让条例关于约定停车场所有权的规定，给予初始权利登记。这种做法的综合利弊暂且不论，但至少它比目前的实际操作更公正一点：停车场的土地成本与建设成本将独立核算，不在其它房屋上分摊，业主虽没有停车场了，但也用不着给别人的停车场买单做冤大头。

本部分结论：小区停车场所有权归属于小区全体业主，即使发展商与业主签定的房屋买卖合同对此有相反约定的，由于该约定违反我国法律，将不产生改变停车场法定所有权归属的效力。

**发展商是否对停车场拥有用益物权</p>

在认识到发展商拥有停车场所有权的观点难以成立后，又有观点提出：发展商可以对停车场拥有用益物权，即停车场所有权虽是全体业主的，但发展商可以与业主在买卖合同中约定停车场的管理权和收益权是发展商的，并且发展商可以将这一用益物权进行初始登记并取得物权性质的权利。这种说法较之所有权说具有更大的迷惑性，颇能把水搅混。

用益物权是将所有权的部分权利分割组合而成的不完整物权形态，复杂多样，例如担保物权、相邻权、甚至承租权等。在土地使用权出让合同中，政府也经常在小区土地上设置用益物权，例如市政设施有权占用小区土地通过而无须任何许可与补偿等。在转让条例中与停车场并列表达的“广告权益”是典型的用益物权。

主张发展商对停车场拥有用益物权的观点至少有如下三点法律障碍：

其一、认可这一用益物权有违公平正义的民法基本原则上文对停车场所有权归属的论证证实了人们普遍存在的一个猜想，那就是：发展商建设停车场的成本全部打入了成本计入房价，由业主买过了单。业主们事实上已经为包括停车场在内的完整房产支付了足额的对价，应当完全拥有停车场的全部权利。广告权益由于脱离于住宅的正常使用功能之外，相当于额外的一项具独立性的财产权益，留给发展商于业主对房屋的使用利益也基本无损，对其设置用益物权也许还说得过去。但在汽车普及的年代，停车场已经是业主居住住宅的必须设施，他们为停车场的建设付过了钱，并获得了停车场所有权，但却仍然要在使用自己的这一财产时向发展商支付租金，这是十分荒谬的。法律如果允许这种用益物权合法化，只会鼓励发展商今后继续滥用其优势交易地位谋取更多不正当利益，实难彰显法律之公平正义。

其二、停车场上设置用益物权是否有法律依据亦很有疑问。

转让条例的表述为“停车场、广告权益”，按照对这种表达的正常理解，停车场与广告权益应当是两个并列的词语。如果要使权益同时及于停车场和广告，条例的用语应该为“停车场及广告的权益”或“停车场、广告的权益”。而如果条例只说停车场，则应当按正常理解为停车场的所有权。因此从法律解释的角度考查，难以将转让条例的这一条款作为可以在停车场上设置用益物权的法律依据。根据物权法定的原则，没有法律明文规定，当事人以民事合同在不动产上创生用益物权的法律可行性是要打个大问号的。

其三、物权处分主体的问题在物上设置用益物权，应该经过物的有权处分人同意。停车场所有权的权利人是小区全体业主，这一共有财产的有权处分主体是业主大会，而非单个业主意思的简单汇总。业主大会的意思表达有法定的程序，表达出的是团体意志。即使所有的业主都在各自房屋单位的买卖合同上分别地签字认可，也不能认为业主大会认可了对这一共同财产的处分。因此，未由业主大会按法定程序形成决议，只有单个业主私下的意思表示，小区公共财产的权利并不能被处分。

鉴于用益物权的复杂性，以上论述尚不能如所有权问题一样以简明的法律逻辑彻底否定发展商可拥有停车场用益物权之说。但有二点可以明确。一是如果发展商在合同中是声称保留停车场所有权的，在被证明没有所有权后发展商也不能再退而求其次主张拥有用益物权。二是即使发展商在合同中对停车场的要求可以理解为用益物权的，根据登记生效的不动产物权规则，发展商也仍然未取得这一用益物权，充其量只能按照债权进行主张。

**发展商是否拥有对停车场收益的债权</p>

发展商提供包含停车场等附属设施的完整房产与业主支付的房款构成对价。因此再额外由业主向发展商给付停车场收益的，为单方给付，这种单方给付合同即为赠与合同。根据合同法的规定，除公益赠与等少数情况外，赠与人在赠与财产的权利转移之前均可以撤销赠与。发展商获得停车场用益物权的初始登记是权利转移的标志，因此业主可以在此之前随时停止执行并撤消该合同条款。

**法律争端及其解决</p>

对于停车场权利的归属，业主与发展商双方可以协商处理。如协商不成的，可能出现如下类型的诉讼（仲裁）：

一、确权之诉。业主委员会为原告请求法院确认停车场所有权归全体业主共有。

二、确认合同无效之诉；单个业主请求确认房屋买卖合同中发展商保留停车场所有权的条款无效之诉。

三、单个业主要求确认停车位租赁合同关系无效（无权处分），进而要求返还以前收取的停车场租金财产之诉；或业主委员会就此提起不当得利返还之诉。

四、单个业主提起撤消合同条款之诉，请求撤消发展商拥有停车场用益物权合同条款之诉。

小区连丢两车物管不予赔偿

昨日上午8时30分到11时30分，晶报负责人热线电话一直不断，3个小时内共接听了30多位读者来电。读者来电反映依然与以往一样涉及生活中的方方面面，在读者反映中有一个较为突出的共同特点，很多烦恼和纠纷的产生与读者不了解相关民生法规有着直接关系，对此情况，晶报负责人向相关记者着手布置了加强民生法规报道的具体工作。

**案例一：大意未办续保病袭难获资助</p>

南山区一位女士来电称，他的丈夫是深圳早期的建设者之一，已在深圳工作多年，连续工龄有34年了，但他丈夫所在的企业在去年5月解体后，当时因不了解关于社会保险的有关规定，一时大意未去办理续保手续。近日，他丈夫因突发心脏病住进了医院，3天时间内即须交清7000元治疗费用。她拿着丈夫的社保卡去交费时被告知因未办理续保，虽然卡中有钱，却不能使用，所有的医疗费用只能由个人交纳，社保一时无法给予资助。该女士表示，由于家庭并不富裕，子女尚在读书，而丈夫的病还在治疗中，目前要支付这笔医疗费用十分困难。

鉴于实际生活中未办续保的事经常出现，晶报负责人具体了解一些相关情况后，立即布置有关记者重点跟进此事，本报下周将对此事给予具体报道。晶报负责人也特别提醒广大读者，工作频繁变动在深圳很常见，但缴纳社保时一定要保证周全，以避免遇到突发病祸时手脚大乱。

**案例二：小区连丢两车物管不予赔偿</p>

布吉某小区的一住户来电称，不到一年时间内，他停在小区停车场内的2辆摩托车接连被盗，损失高达3万元，但找到小区管理处，对方却表示不负赔偿责任，只同意道歉并免掉数百元的管理费。该住户认为，在小区交了钱停车，管理单位对车辆丢失不负赔偿责任是没有道理的，他希望报社能提供帮助，如果不行就通过“大闹”来索赔。

听到反映后，晶报负责人首先否定了对方欲通过极端行为来解决问题的想法，然后耐心向其解释，目前关于停车场管理的有关法规对此并无明文规定，晶报负责人提示该住户应尽量与所在小区的管理单位协商解决，若解决不成可诉诸法律，由司法部门确定物管部门是否应赔偿。最后，晶报负责人提醒对方，目前深圳市正对《深圳经济特区机动车停放管理条例（草案）》进行立法修改，对此可重点关注。

小区摩托车频被盗物业公司管理不善成被告

张先生停放在小区的摩托车被盗，他将小区房地产经营管理中心告上法庭，索赔13200元。日前，朝阳区法院受理了此案。

原告张先生称，1998年7月的一天晚上，他将新购买的摩托车停放在小区管理部门为居民设置的存车棚内，但第二天早上却发现摩托车被盗。据了解，此前小区已经有多辆摩托车被盗。张某于当年8月又购置了一辆摩托车，后再一次被盗。

张某认为，在小区发生第一次车被盗后，管理部门未能采取有效措施，导致小区内摩托车多次被盗。管理者对摩托车被盗事件负有不可推卸的责任，故诉至法院，要求被告赔偿原告直接经济损失4200元，间接经济损失7000元，精神损失费2000元。

机动车停放管理条例获通过停车场因违规丢车应赔偿

《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》昨天获市三届人大常委会第二十六次会议通过。在停车场里丢失车辆由谁负责？咪表设置有无必要？业主共有的住宅区停车场能否收费以及如何收费等曾经争论较大的焦点问题，终于有了定论。

关于在停车场里丢失车辆由谁负责的问题，《条例》并没有机械地作出规定，而是明确了停车场应当承担责任的情形：经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

目前我市的一些咪表由于设置不合理，导致交通堵塞，市民意见较大，拆除咪表的呼声很高。咪表设置是否必要的问题，成为立法的难点和委员争议的焦点。最后《条例》借鉴香港的做法，规定可以设置咪表，但必须经过规划部门会同有关部门共同编制设置方案，而且要将方案草案公布，征求社会各界和公众意见。《条例》同时规定，使用咪表的费用按记时累进费率方式收取。在停车位每次停放的最长时间不得超过二小时，超时越长罚款越多。收费标准由价格管理部门核定。停车费统一上缴市财政。

对业主共同拥有的住宅区停车场，立法前一些市民认为停车管理单位收费不应该。而《条例》规定：对于住宅区停车场产权为业主共有的，停放服务费的收费标准应当征求业主委员会的意见，由市价格部门根据停车场管理成本确定。其停车服务费收入的盈余部分应当用于本住宅区的物业管理开支。

根据《条例》规定，该法规将于明年1月1日实施。但由于《条例》是运用较大市立法权制定的，《条例》尚需按法定程序上报省人大常委会批准。

深圳房产业主要求实行“业主自治”

【新闻背景】

今年9月1日起，《物业管理条例》将在全国正式实施。《物业管理条例》提出了“地产开发与物业管理分离”，“业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利”，这标志着房地产行业长期实行的“业主买房强制搭配物管公司”的捆绑销售将成为终结，选择不选择管理企业，选择怎样的物业管理形式将由业主说了算。

赞成者说：这是行业立法对公民私有财产权利的尊重和维护，是国家民主法制建设与时俱进的具体体现；

反对者说：这是倒退，业主根本不可能管好物业，因为物管有其行业自身的专业性，会造成行业的混乱；

法律界说：应参照香港物管作法，遵循民事法律关系的基本原则，确定业主委员会平等的民事主体地位；

消费者说：业主拥有了对小区服务的选择、决定权，不再花钱买气受，为物管公司巧立名目做假账买单；

管理者说：理顺政府与市场的关系，转变观念职能，不越位、不缺位、不错位、不扰民，不要强制包办。

【政府观点】

最近，国家建设部召开了全国物业管理工作会议。会上，建设部部长汪光焘指出：“业主是房屋产权的所有者，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。这是宣传贯彻《物业管理条例》，形成共同工作氛围的基础。明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任，和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。”

建设部副部长刘志峰指出：“贯彻《物业管理条例》，首先要准确把握《物业管理条例》所创设的法律制度的内涵”，“尊重和维护业主的财产权利”。刘志峰副部长进一步指出：“物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其它方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。《物业管理条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

建设部副部长刘志峰全国物业管理工作会上还进一步指出：“物业管理活动中大量的是民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。”

“市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。……《物业管理条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，必须按照《物业管理条例》的精神，把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。”

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第一章第四条：“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。”

【媒体报道】

建设部强调：业主可以不请物管

新华社北京16日电建设部副部长刘志峰昨日在全国物业管理工作会上强调，业主可用多种方式管理物业。刘志峰说，选聘物业管理企业实施管理是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况采用其它方式，比如自我管理，或将保洁等项事务直接委托专业公司。本着尊重业主财产权利的原则，《物业管理条例》并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

政府莫断物业管理“家务事”

刘志峰说，政府机关在物业管理中应担任“配角”。物业管理活动中大量的民事关系，应当透过设定规则，由当事人自行调节和透过司法程序调节，不宜采取政府行政措施进行调节。《物业管理条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。

开发商必须对房屋质量负责

刘志峰说，业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，因此，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。

宝珠花园申请“业主自治”取代物管

本报讯（记者刘俊卿）自长城花园业主炒掉业委会的消息见报后，深圳物业管理又出新鲜事。宝珠花园业委会敢为天下先，已经向市住宅局及南山区建设局提出“业主自治”申请，市住宅局在收文回执中称，将于25个工作日内作出答复。9月1日，在我国首部物业管理的行政法规《物业管理条例》正式施行之日，位于南山区的宝珠花园业主委员会向南山区建设局提出申请，请求在宝珠花园实行“业主自治”的管理模式。9月2日，该业委会又按程序向市住宅局提出同样申请。

据了解，宝珠花园实行“业主自治”的管理模式，初步方案将不再聘请专业的物业管理公司，而是将小区管理分为几块，分别由专业的公司进行管理。其中小区保安承包给市内具有资质的保安公司，小区卫生清洁承包给市内具有资质的保洁公司，小区绿化承包给市内具有资质的园艺公司，并聘请财务、房管、机电、维修等专业人员对小区进行服务。针对业主们普遍关注的小区财务状况，宝珠花园在申请中称，小区财务将会公开透明，成立宝珠理财小组，分别按每月、每季度、每半年及每年的形式对小区的财务支出、收入状况进行核算审核，并向全体业主公示，此外每年还要聘请审计公司对小区财务进行审计。

据了解，国务院颁布的《物业管理条例》中规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，“一个物业管理区域内由一个物业管理企业实施物业管理”，“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中规定“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式”。宝珠花园提出“业主自治”的管理模式是否符合上述法律规定，本报将继续跟踪。有业内人士称，无论能否获得批准，宝珠花园提出“业主自治”管理模式，都是深圳市物业管理的一次革命性的行动，必将促进物业管理的发展。

宝珠花园首扛“自治”大旗

宝珠花园首扛“自治”大旗为全国《物业管理条例》实施以来，深圳小区业主首次向主管部门提出“业主自治”申请深圳市南山区宝珠花园近日正式向南山区建设局物业管理科和市住宅局提交“业主自治”申请，从而成为全国《物业管理条例》实施以来，深圳第一个向主管部门申请“业主自治”的小区。全国《物业管理条例》起草人李钊对此表示，业主自我管理应慎行，如果业主自我管理得不好，会造成全体业主利益的损害，是一种倒退。业主积极维权是一个好的趋势，但不要盲目，要考虑成本，还要有法律意识。自治设想成立理财小组掌管财务该小区业主委员会副主任袁先生告诉记者，近日，小区将要求“自治”的申请以正式公函形式递交给南山区建设局，并将申请提交到市住宅局。袁主任对小区实行“业主自我管理”很有信心，在申请方案里，他们的设想是将保安、清洁、绿化承包给专业的、具有资质的公司，聘请财务、房管、机电、维修人员对小区进行服务，业主委员会还将成立宝珠理财小组，对财务支出、收入进行核算及审核，并向业主公示，每年还将聘请审计公司对小区财务进行审计。

记者在该小区采访时发现，小区业主委员会运作相对比较规范，业主委员会主任是专职的，还有一位专职的执行秘书，另外，业主委员会还聘用了１０余个各种职业背景的人为顾问。业委会有５间办公室，各种资料也比较齐备。执行秘书陈老先生告诉记者说，他曾在香港购房，所在的社区就是采用业主法团自我管理的方式进行管理，因此有一定的经验。

部门回应

将在２５个工作日内答复记者昨日电话采访了南山区建设局，有关人士表示已经接到了宝珠花园的申请报告，但由于未有先例，是否批准还得待市住宅局批准，市住宅局物业监管处负责人则表示，目前材料还没有转过来，暂不能做答复，市住宅局将在２５个工作日内答复。记者获悉，除了宝珠花园已递交申请外，还有多个小区也在积极筹备“自治”。近日，四五家小区业委会负责人还聚集在景洲大厦商讨“自治”和聘请物管公司的事宜。

专家说法

业主维权要考虑成本

对于业主纷纷要求“业主自治”的风潮，记者昨日电话采访了全国《物业管理条例》起草人、深圳市政公用事业地盘管理公司副经理李钊先生，他认为虽然条例涉及业主自治，但也要求从事物业管理的必须具有法人资格，而业主委员会目前还不具备法人资格。另外，业主自我管理应慎行，从社会化大生产、专业分工的角度来讲，物业公司的管理应该相对完善，如果业主自我管理得不好，会造成全体业主利益的损害，是一种倒退。业主积极维权是一个好的趋势，但不要盲目，要考虑成本，还要有法律意识，譬如想炒掉物业管理公司要先看合同是否到期，否则全体业主要承担违约金。

**打破房产与物管“捆绑销售”模式</p>

——景洲大厦业主想“自治”

长期以来，我市房地产行业一直实行房产与物业管理捆绑销售，硬性搭配。业主还没进门，地产开发商已给业主选配好了物业管理的“婆婆”。记者昨天下

午获悉，继青岛和北京之后，我市也有业主委员会在酝酿实行“自治”管理。从事多年为业主维权工作的景洲大厦业主委员会主任邹家健昨天下午向记者透露，他们与现物管公司的合同即将到期，“在可能的前提下首选自治”的想法得到了大多数业主的认同，“自治”后与原物业管理模式的最大区别在于，业主将掌握“财政大权”和对管理事项的决定选择权。

**“自治”：花钱买最好的服务</p>

邹家健告诉记者，“业主自治”不是由业主委员会直接从事物业管理，应该是把过去地产商委托物业公司或业主委员会聘请物业管理公司对小区进行管理，改变成为业主委员会将小区保卫、消防、卫生、绿化、电梯、维修等项目，分项目直接委托给保安、保洁、设备维护等专业公司。“要从过去花钱养物业管理公司转变为现在花钱买最好最满意的服务。”

据悉，“业主自治”的根本变化是业主拥有了财权、选择决定权，今后业主缴纳的物业管理费将委托给专门的财务公司、财务专业人员来打理，业主委员会不能像物业管理公司那样从中赢利，物管开销平摊，账目全部公开，每个项目支出、花任何一笔钱都要与业主见面，获得业主大会的通过，业主不会再为一些做假账、乱收费的物管公司买单。另外，业主可以通过聘请物管职业经理人来对全部物业规划管理做总统筹总协调的工作。

**“自治”在深圳可不可行？</p>

目前业主自治在深圳究竟可不可行？市住宅局有关人士拒绝回答这个问题，邹家健在向市住宅管理部门咨询时也被告之需要等待国家出台实施细则后，才能确定究竟能不能“自治”、具体如何来操作、怎幺样进行监管等一系列问题。但记者从《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中看到这样的条款：“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务管理相结合的管理模式。”

新闻背景

国务院6月19日出台的《物业管理条例》将于9月1日在全国正式实施。7月14日，建设部副部长刘志峰在全国物业管理工作会议上指出：选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其它方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

业委会要管自己的家

事件背景：

2003年7月14日，国家建设部刘志峰副部长在全国物业管理工作会议上的讲话中指出：选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其它方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

这一观点的提出，无疑对正在探索物管之路的人们提供了新的思路。但业主是否能够实行自治管理，它有几分可行性，怎样才可能实行业主自治，这对物管行业意味着什么，我们来听听各方人士的声音。

**小区业主：自治并不是业委会直接管理</p>

深圳市景洲大厦业主邹家健多年以来一直在进行业主维权方面的活动，他认为，“业主自治”不是一种个人或某几个人进行管理的方式，而是由全体业主共同协商，经三分之二业主表决同意才可能实现的。

而且“业主自治”也不是由业主委员会直接从事物业管理，应该是把过去地产商委托物业公司或业主委员会聘请物业管理公司对小区进行管理，改变成为业主委员会将小区保卫、消防、卫生、绿化、电梯、维修等项目，直接委托给保安、保洁、设备维护等专业公司。

邹家健和众业主还就自己聘请保安清洁等专业公司做了一个测算，结果显示其成本比原来要减少很多。所以邹家健认为，“业主自治”的根本变化是业主拥有了财权、选择决定权，业主不会再为做假账、乱收费的物管公司买单。

有识之士：自治呼唤物业管理经理人

在如何才能实现业主自治上，邹家健和国扬律师事务所的闻毅律师都建议，可以通过聘请职业经理人来实现业主自治。邹家健还表示，条件成熟的小区，也可由业主委员会聘请本小区有专业能力的业主承担。

闻律师认为，当前物业管理的实现大多都是物管公司以自己的名义聘请专营公司对小区的公共设施进行管理，物业管理企业的行为类似于经纪人。那幺业主也可以借鉴公司聘用经理人对小区进行管理，启用物业管理经理人。

在操作时，闻律师提出，经理人应该根据与业主签订的委托代理合同来进行管理，业主向委托人支付约定的报酬，经理人可聘请专营公司承担物业管理的专项业务，但是对专营公司的认可须经业主确认，并以业主的名义与专营公司签订合同，合同内容则必须经过业主审核。专营公司从事专项业务所需的费用由业主支付。

除此之外，经理人还应在物业管理中承担协调内外关系、处理专营公司之间的矛盾等义务。业主对经理人的行为所产生的后果承担责任，物业管理成本费用由受益业主按单位面积平均分摊。

在最敏感的财务方面，闻律师认为，业主可自行掌管财务，也可委托会计师事务所理财；各类资金存入指定账户，由指定的政府部门进行监管。这种模式下的物业管理，业主及经理人之间的责、权、利非常分明，业主对物业管理的水平及要求可根据自身的需求及能力的改变而改变。

同时她希望，政府部门应制定物业管理经理人的从业条件或执业资格，经理人应持证上岗。

**法律人士：业委会要有“名分”</p>

在讨论这一问题时，律师界人士均指出，由于物业管理条例并未明确业主委员会的法律地位，使业主自治存在一定困难。所以，业主委员会的法律地位亟待确认。邹家健说，深圳要实行“业主自治”，首先应该确定业主委员会的法律地位，按照国家社团登记管理办法，将业主委员会纳入民政登记管理范围，借鉴香港物业自治法团的办法，让业主委员会成为业主民事主体的自治社团，允许业主委员会建立物管公共账户，便于“业主自治”中物管资费的收支保管。

**社会人士：业主自治有三处“致命伤”</p>

在采访中，也有一部分业主指出，究竟该怎样实行自治，大家心里没底，广东世纪人律师事务所陈秋芬律师也表示，物业自我管理应慎行。

1、自治内容陈律师认为，物业管理还是应以专业化的物业管理为主导。因为实行自我管理除按程序选业委会以外，还应配备专职人员，因为一旦实行自我管理，业主委员会的工作就不止是简单的协调、监督，而是要有专门人员负责相当于一部分物业管理的工作和与业主的大量联系、沟通工作。

2、财务公开财务要公开透明，定期向业主公布账目，因为向专业公司的资金划拨的主体变成了业主委员会，这就会对业主委员会成员的素质提出更高的要求，除了热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力外，还要求有廉洁、奉献精神。

3、人员素质这种管理的优点是，代表业主利益的业主委员会能直接监督专业公司的服务质量，直接对业主服务，弊端在于毕竟绝大多数的业主委员会成员都只能是兼职人员，在时间、精力、专业性程度上不如专业物业管理公司，同时仍然存在着业主与业主委员会之间的沟通、监督的问题，所以物业的自我管理也需要完善的规章、透明的操作、高素质的人员来加以运作。

**主管部门：自治有违当前物管法规</p>

业主自治究竟可不可行？记者又和管理部门、深圳市住宅局有关人士进行了沟通，他认为，业主实行自治，撇开物管企业自己聘请专业公司进行管理是目前物管法规所不允许的。深圳市物业管理行业管理办法第三条规定，物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则。所以实施管理的应该是具有物管资质证书的物管企业，业委会不具备法人资格，所以它就不能从事投资活动，没有公共账号，业主就不可能把物业管理费交给业委会由他们管理。

加上物业管理涉及很多的技术工作，需要具备管理能力的专业技术人员，不是请来什么样的人都可以做的，做不好也是对业主的不负责任。

他还表示，究竟该怎样做好物业管理，目前深圳市也在探索，经过考察，目前正在考虑实施物业管理职业经理人制度，要求从事物业管理的人必须经过培训考试，取得专业的认证资格之后，多个经理人就可以组建物业管理公司从事物管活动，这也主要是为了保证和提高物业执业人员的素质。真正搞好深圳的物业管理。

记者随后也对一些物管公司进行了采访，大多物管公司对业主自治表示不可能，也不愿发表言论。

业主自治这种新鲜事物究竟能否推行，本报将继续关注。

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国外无“物业公司”一说

▲近日，山东省青岛市“颐中花园”业主委员会因与物业公司就收费问题达不成一致意见，又对该公司物业管理不满意，宣布要炒掉物业公司，自己管理小区。

位于北京大兴的“金华园”小区业主委员会也在一次招投标中对一家物业公司投了否决票后，提出要自己管理小区。

“颐中花园”业主委员会负责人单女士认为，物业公司只是一个中介服务部门，业主在处理小区事务时可以找社会上的专业服务公司来办。

北京“金华园”小区业主委员会副主任雍女士认为，在外国，如美国、加拿大是不存在物业公司这一行当的。他们是业主委员会（业主会）面向绿化公司、保洁公司、保安公司。这样，服务质量有保证又减少了中间环节，降低了成本。北京上地的“西里”小区也正在尝试使业主委员会和居委会合二为一。

**物业管理有两种模式</p>

▲中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端：

业主买了房子以后，其物业管理可以有两种做法：第一种是由业主自己管理，称为“自营式物业管理”，业主（视物业类型的不同，可以是业主群体，也可以是业主个体）确定几个管理人员，或由业主自任管理人员，负责进行日常的组织、协调和管理工作，各项具体服务则分别包给有关的专业服务公司；第二种是业主委托（雇用）有关机构（如物业管理公司）来管理。

业主是自有物业的“管理人”，而物业管理公司是受业主委托的“管理服务人”。换句话说，物权价值归根结底是应由业主自己来实现的。

**深圳住宅区物管条例有此规定</p>

▲《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四条规定，住宅区物业管理实行业主自治与专业服务管理相结合的管理模式。

**【专家视点】</p>

物权价值由业主来实现

中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端

最近见到一种说法：物业管理服务应该是房屋价值不可分割的一部分，业主在购买期房的同时，也就等于购买了你的物业服务。把物业服务的这种标准，把这种质量在售房的时候一并销售。乍一看来，似乎很新鲜。但略加推敲，就产生了疑问。因为物业管理服务不可能成为房屋价值不可分割的一部分。物业管理服务也无法随房子一道卖。

其一，业主在购买房子时，不一定要同时购买你的物业服务。业主买了房子以后，其物业管理可以有两种做法：第一种是由业主自己管理，称为“自营式物业管理”，业主（视物业类型的不同，可以是业主群体，也可以是业主个体）确定几个管理人员，或由业主自任管理人员，负责进行日常的组织、协调和管理工作，各项具体服务则分别包给有关的专业服务公司；第二种是业主委托（雇用）有关机构（如物业管理公司）来管理。

其二，物业管理不是固着在物业上的，即不是物业的固有属性。物业管理水平不是由物业自身决定的，而且不是固定不变的。物业管理水平会随着各种因素，包括业主的经济水平、生活要求和物业管理企业的服务水平的变化而变化。因而，不能将物业管理服务看作是“房屋价值不可分割的一部分”。

其三，物权价值是需要由业主自己来实现的。诚然，对物业进行管理，是为了保障物业正常使用功能和延长物业的使用寿命，从而实现物权价值的必要手段。

但是从法理上说，业主是自有物业的“管理人”，而物业管理公司是受业主委托的“管理服务人”。换句话说，物权价值归根结蒂是应由业主自己来实现的。

其四，开发公司承诺的物业管理水平和责任，严格说是无效的。因为今后物业管理服务的责任人是物业管理公司，而不是开发公司。

确定什幺样的物业管理水平和委托给哪一家物业管理公司，是由业主并通过物业管理合同决定的，而不是由开发公司决定的。所谓物业管理先期介入，实际上只是“试用”性质，以后聘用哪一家物业管理公司，根据服务的优劣，也可能是会发生变化的。

如果说开发公司向业主推荐一家好的物业管理公司和一种物业管理服务水平，这也是可以的。但最终还是需要由业主来认定。

业主自治法律关系的内容

业主自治法律关系的内容是指自治主体享有和承担的由法律法规和业主公约确定的权利和义务。业主自治的权利和义务可以分为业主个体自治的权利义务和业主团体自治的权利义务两类。下面分别阐述之。

**一、业主个体自治的权利和义务</p>

业主个体自治是指业主对复有物业中归业主独有专属部分的自主支配和管理活动。业主个体自治权利义务是基于物业单分独有权所享有的权利和依法负担的义务。

在物业复有法律关系中，业主个体既是复有权人，又是归其独有专属部分物业的独有权人(专属权人)。作为独有权人，业主个体自治的权利表现为两种：一是所有权行使的自治权利；二是相邻权行使的自治权利。复有关系中的独有权人的权利与一般所有权人的权利相比，除在处分权能方面被物业复有法律赋予了一定的特别限制要求外，并无其他大的差异。除法律另有限制外，享有复有权的业主对其独有专属部分，可以依自己意愿自由使用、收益、处分，并排除他人(包括其他复有权人)的干涉，以实现其居住、营业及其他目的，也可以将其出租(转移占有)以收取租金(收益)或于其上设定抵押权等负担，并能对他人之干涉凭据物业请求权予以排除。复有物业是不动产相邻关系纵横交织的物业，各个业主都依法享有相邻权，如可以在必要时行使相邻权而请求临时或较长期使用相邻业主独有专属部分物业，即使相邻业主已将其专属部分出租或出借给他人，亦能向承租人或借用人等行使相邻使用权。如一楼房主有权利用二楼地板修缮自己漏水的天花板，当然，由此给相邻人造成损害的，按无过错责任原则应负恢复原状或支付赔偿金的义务。

享有复有权的业主个体作为独有权人承担的义务，包括一般物业所有人依法所应负担的相同义务，另外还有下列几项主要义务：

1.不得违反复有权人集体的共同利益。物业复有权人集体的共同利益，类似社会公共利益、诚实信用、公平正义等原则，属于内涵弹性很大的抽象性法律概念，因而判断独有权人行为是否违反共同利益的标准颇难具体化，应就各个具体事件具体酌量，并依社会一般观念加以判定。亦即应就独有权人行为本身的必要性、行为人所受的利益以及给予其他复有权人造成不利程度等各种情事作通盘考评。不少学者将对建筑物之不当毁损行为、对建筑物的不当使用行为列为违反业主集体共同利益的行为。我们认为这些行为虽然损害了广义的业主集体共同利益，但所列举的这些行为具体事例大部分应划入法律法规明文具体单列的禁为义务范围，而不该纳入抽象性极强的狭义“共同利益”范围。根据业主集体事务的分类所涉及的共同利益范围，可以将狭义的业主集体“共同利益”具体分为业主集体人权利益、业主集体物权利益和业主集体文化利益三种。凡是独有权人以及物业使用人的行为侵犯了业主集体的人权，损害了业主集体所有(或业委会掌管)的复有合属物业及其他形式的财产，触犯了业主集体文化的文明禁忌，就可认定为属于违反共同利益的行为。例如，在纯居住公寓开办色情应召店的行为，不仅仅是一般的对建筑物的不当使用，有碍居家安宁的行为，也是依中国法律和中国业主集体对待色情的文化态度明确属于被禁忌的不文明行为，因而对该行为可援用违反业主集体共同利益条款予以禁止。

2.按照独有专属部分物业的本业(固有)用途和使用目的进行使用。独有专属部分的物业在建设(实体)和围括(空间)时，就已依城市规划法则、土地管理法则和村镇规划法则以及建筑法则确定了其特定用途，独有权人必须按照既定的居住、营业或其他特定用途使用其专属部分，而不能未经规划和建筑主管部门批准就擅自改变原定用途。擅自改变物业用途的行为是法律已经明文禁止的行为。

3.维护复有建筑安全和外观，不得妨碍建筑物的正常使用和不当毁损建筑物。复有物业业主其于自身利益考虑，有权对其专属部分进行修缮和必要的改良。但在行使或放弃这一权利时，必须依法承担不得破坏整个建筑物的安全和外观的义务，不得对承重结构、外墙等涉及公共安全和建筑物整体风貌作变更性修缮，也不得随意变更通过其专属部分的电线、水管、煤气管而致超过规定负荷允许量。维修自有物业既是业主的权利，也是不可任意放弃的权利。若业主专属部分物业的破损状达到有破坏整个建筑物安全或美学性外观的危险程度时，业主就负有不容推卸的维修义务，应当独自出资修缮其专属部分。否则，可以依法强制其履行修缮义务。

4.不得以对独有专属部分的不当使用行为而妨害其他物业复有权人的安宁、安全及健康卫生环境。例如，居住公寓的业主不得将超重物、肮脏恶臭物、易燃易爆危险品等搬入存储于自己独有专属部分，不得在居室制造过度发散的噪音惊扰四邻的休息，不得饲养有危害或侵扰他人的动物等。若复有权人或专属部分占用人违反本项义务，经请求仍不停，相邻人复有物业管理人或业委会可以请求法院作出必要的处置。

5.容忍相邻人便利性使用和复有物业管理人必要性使用自己独有专属部分。其他复有权人(相邻人)因维护、修缮其独有专属部分或设置管线，以及物业管理人或业委会因维护、修缮、合法检查共用部分或设置管线，必须进入或使用某业主独有专属部分时，该业主无正当理由不得拒绝。

6.不得将独有专属部分与复有物业共用部分的复有权及基地使用权分离处分。由于复有物业的独有专属部分和复有合属部分具有客观上不可分离的一体性，因此，各国关于复有物业的法律都把独有权和复有权(包括基地权)的命运结为一体，规定二者不得分离让与或出租。如德国《住宅所有权法》第6条、第12条规定，日本《建筑物区分所有法》第15条第2项规定，奥地利《住宅所有权法》第7条第1项规定。中国台湾地区《公寓大厦管理条例》第4条第2款也规定：专有部分不得与其所属建筑物共用部分之应有部分及其基地所有权或地上权应有部分分离而为移转成设定负担。

7.其他法令或法规约定的义务事项。此外，复有权的继受人应继受原复有权人依有关法律法规和业主自治管理规约所规定的一切权利和义务。</p>