社区物业管理纠纷案例分析汇总（上4）

迟延交楼入了伙再想退楼犯了难

楼宇按揭贷款合同解除后，房地产买卖合同是否也随之可以解除？记者近日从市中级人民法院看到了这样一则案例，业主陈女士因为欠交银行按揭款，被银行起诉，解除了按揭贷款合同，陈女士觉得很冤，提起上诉，请求连房地产买卖合同一并解除，惨遭败诉。

事情经过并不复杂。陈女士1999年购买了位于滨河路国都高尔夫花园的一套房子，并与国都房地产开发（深圳）有限公司签订了房地产买卖合同，卖楼方却是国都集团发展（深圳）有限公司。合同约定，开发商于2000年3月28日将验收合格的房产交与陈女士使用。延期超过30天，陈女士有权单方解除合同等。

合同签订后，陈女士依约向开发商支付了房款，但却并未在合同约定的时间内交清银行贷款。

后来，市农村信用合作社将陈女士及开发商一起告上法庭，要求解除楼宇按揭贷款合同，并由陈女士清偿贷款及利息，如果陈女士到期未清偿，信用社将拍卖其名下的房产。

一审法院支持了信用社的诉讼请求，陈女士认真研究案情后，认为国都房地产公司没有房地产开发资格，售楼行为违法，因而房地产买卖合同无效，提起上诉，要求解除房地产买卖合同，退还购房款，并支付延期交房违约金。

市中级法院审理后认为，按揭贷款合同与房地产买卖合同是两个独立的合同，按揭贷款合同的解除并不会导致房地产买卖合同无效；此外，虽然房地产买卖合同的签约方与售楼方不是同一个公司，但国都房地产公司以国都集团名义售房，得到了具有房地产开发资格及预售资格的国都集团公司的同意，陈女士以此为由，认定国都房地产公司的售房行为违法，理由不成立，驳回了陈女士的诉讼请求。

据了解，该房产并没有在合同约定的时间内交与陈女士使用，但陈女士却办理了楼宇交接确认书，并没有依合同约定的条件提出解除的要求，因而很可惜地丧失了合同解除权，以致在贷款无法还清，房产也要被拍卖的情况下，只能自认倒霉，交了房款却丢了房产。有业内人士提醒购房者，要谨慎行使合同约定权利，特别遇有开发商迟延交楼，千万不要匆忙入伙，以免得不偿失。

**前期物业管理收费太高了？</p>

法院判决：以评估结论为支付标准

前期物业管理期间，开发商与物业公司签订的合同对业主有无约束力？物业管理费收费标准谁说了算？日前，静安法院一审作出判决，物管费标准应以评估机构的评定为准，并据此支持了物业管理公司追讨业主欠费的诉讼请求。

地处镇宁路上的“爱俪轩”大厦系爱俪发展（上海）有限公司开发的物业。2001年2月、4月，住宅发展公司与徐某分别购得该小区内的房屋各一套。2001年6月，开发商委托仲量公司进行小区物业管理，物业管理费按每月每平方米人民币8.5元收取，并于同月13日向区物价局登记备案。住宅发展公司和徐某认为该物业收费不合理，从2001年6月起开始不付物业管理费、车位管理费和电费等。

去年5月下旬，仲量公司以物业管理者的身份起诉至法院，索讨住宅发展公司和徐某拖欠的从2001年6月至2002年4月的物业费。仲量公司称，自己与小区开发商签订了合法的物业管理合同，2001年5月21日就告知各住户从同年6月起小区物业管理费为每月每平方米人民币8.5元，而且该收费标准是经区物价局登记备案的。另外，仲量公司还出具了市电力公司市区供电部门的发票联和小区电费收取标准的计算方式，证明该大厦当初作为商住楼设计，故用电标准按商用来收取电费。

住宅发展公司和徐某一家则认为，小区的物业管理费过高，但物业管理水平低下，质价不符。特别是收取的电费，高于一般民用电费标准，故不认可仲量公司的要求。根据两被告的申请，法院委托房地产估价公司对小区物业管理收费标准进行了评估，结论为每月每平方米人民币8.4元左右。

案件争议焦点为，仲量公司与开发商签订物业管理合同对两被告是否有约束力，物业管理费收取是否过高。“仲量公司”认为，按前期物业管理的要求，自己作为开发商聘请的物业管理公司，对该物业进行前期管理付出了劳动，况且所收费用与评估机构评估的费用基本一致。两被告则认为与“仲量公司”之间无法定和约定的权利义务关系，故无权收取物业管理费。

按照《上海市居住物业管理条例》的相关规定，住宅出售满两年或出售建筑面积达百分之五十以上，开发商应将有关材料报房屋所在地的房管部门，做好成立业主委员会的筹备工作，由成立的业主委员会与物业公司协商议定物业管理费收费标准。现因没有适时成立业主委员会，剥夺了小业主行使自治管理的权利，开发商应当承担相应的责任。法院认为，开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同，对业主已没有约束力。鉴于“仲量公司”已实际实施了对小区的物业管理，从民法的基本原则出发，两被告应当支付相应的物业管理费用等。由于业委会没成立，对物业管理费标准不能明确，故应以评估机构综合评定的结论为支付标准。同时供电部门按商用电标准向小区收取电费，遂作出支持“仲量公司”诉请的判决。

拒付高管理费物业公司将业主告上法庭

3年多未交物业管理费，业主被物业公司一纸诉状告上法庭。但业主在法庭上声称这样做全是因为每平方米7.4元的物业管理费实在是高得离谱，且于法无据。昨天下午，罗湖法院开庭审理了这起罕见的物业管理收费争议案件。

据物业公司诉称，陈女士于1995年购买了银湖某小区的一套房，并居住至今。但从2000年2月起，陈女士就拒交物业管理费。截至今年7月，陈女士已累计拖欠物业管理费、水电费及滞纳金等共计6万余元。

而被告上法庭的陈女士却表示，其欠费实在事出有因。陈女士说，当初入伙时物管费是每平方米6元，1998年起又调整为7.4元。2000年1月，她偶然得知这里的物管费是深圳最高的，且查遍有关法规，也找不到该定价依据。陈女士表示，她所住的小区是多种住宅形式共存，其中有别墅，也有多层公寓，她所住的是多层公寓。根据有关规定，物业管理的最高收费标准为每平方米人民币1元，最低标准为0.5元，即使是别墅，最高标准也只有4.5元。相比之下，7.4元的收费标准，实在是高得离谱。作为业主，陈女士认为自己有理由拒付。

由于休庭前主审法官主持双方调解失败，此案将择日判决。

法院认定业主名誉侵权

2003年1月27日，对深圳振业景洲大厦业主委员会主任邹家健是一个沉重的日子。这天下午，邹家健收到了深圳市中级人民法院关于这起名誉侵权案的判决书，该判决认定，邹家健分别在2001年5月19日和5月13日先后两次在深圳一家房地产商业网站“sf”网的BBS上，发表了“网上振业美名扬”和“回复：振业楼盘起名方法大揭秘”文章。文章中使用了“振业：我是流氓我怕谁！振业死猪不怕开水烫！振业是骗子”等侮辱性词语，以及“振业地产谁敢买？千万别买振业的房子”等明显号召抵制购买上诉人振业公司开发的房地产的语言……。邹家健的上述行为已构成了对振业集团公司的名誊侵害。因而二审法院维持深圳福田区法院的一审判决，邹家健将向深圳振业景洲大厦的房地产开发商、深圳振业集团赔偿经济损失5万元，并承担案件受理费3.5万余元及其它费用；除此之外还将在“sf”网上向原告赔礼道歉等。

**IP地址成为侵权证据</p>

据当事人邹家健介绍，振业景洲大厦业主委员会于2000年8月经选举成立，邹家健当选为业委会主任，随后，针对景洲大厦业主先后提出的该大厦电梯质量、物业管理等方面存在的问题，2001年3月15日，景洲大厦设立了“景洲3•15维权网页，并决定由邹家健负责。网页上设有链接网易的开放式BBS，网友可以自由登陆和发言。

在此之后，很多业主或其他上网者经常到该网上浏览或发言，中间有一些对该大厦表示不满的言论。

2001年5月13日和19日，邹家健先后在房地产商业网站“SF”网上张贴了“网上振业美名扬”“回复振业楼盘起名方法大揭秘”两个帖子的“链接地址名”，使用该“链接地址”，就可以看见SF网“楼市话题”中所有带有“振业”二字的帖子目录，其中就有判决中所认定的“网上振业美名扬”“回复：振业楼盘起名方法大揭秘”两个标题。

2001年4月，振业以邹家健在景洲3•15网上发表言论侵权，帖子内容造成了其公司名誉受损和销售营业额“下跌1338万元”的损失为由，将其告上法庭并索赔1000万元，该案成为中国房地产商状告业主侵权第一案。

在随后的审理中，振业又提出了“SF”网上言论侵权一说。

2001年7月，深圳福田区法院委托深圳市公安部门用“IP地址查上网电话”的方法查出，“sf”网BBS上的这两个帖子的上网电话是邹家健家的号码，由此确认“该贴是邹家健发表或者张贴的，这两个帖子中的内容主观上明显存在损害开发商名誉的故意，客观上影响了房产商的社会评价，理应给予经济赔偿。至于振业所说邹几乎天天在网上发布侮辱言论以及景洲3•15上的言论也侵权一说，法院不予认定。经判决，由邹家健赔偿振业5万元名誉损失费。

2002年12月30日，市中级人民法院对此再次作出认定，维持一审判决。

**张贴与发表是否相同IP地址成为唯一证据</p>

对于网上张贴是否侵权，邹家健提出了自己的看法，他指出，公众网上留言是社会评价、公众评论的组成部分，从一个侧面反映了社会公众对某一地产商、某一楼盘的褒贬与争议。这是房产消费者对某一地产商、某一楼盘进行网上调查的一种便捷方法。我认同了这种网上调查方法，也把这一方法推荐给其它上网者。于是我将该“sf”索引目录页上方的“链接地址”（也称ie地址）复制，作为内容分别贴在“网上振业美名扬”内容栏和“振业楼盘起名方法大揭秘”一文的“回复”栏内。（各贴一次）。这便是我的全部所为。

我只张贴了索引目录页的“链接地址”，被振业集团认为有“侵权”内容的文章不是我发表的，“链接地址”上也看不到内容。张贴索引目录的“链接地址”与发表、复制转贴文章内容有本质的不同。IP地址只说明我上来访问过，而且我找到了原发布人的地址，网界专家也认为，采用“黑客”技术均可伪造、冒用、删改、更换网上IP地址和包括BBS帖子在内的任何内容，应当不具有法律认定的证明作用。对此，我一再进行声明，公安局的回函也说，“帖的原始张贴者因该（‘sf’）网站‘楼市话题’栏目的系统调整，无法查出原始张贴者电话”，但法院均不予采纳，仍然认定是我所发表。

况且，公安机关的调查是在事后进行的，这个IP地址的证明力真的可靠真实吗，是否能保证它的客观公证性？

而且这起案件是在振业业主和景洲大厦在电梯、物业管理等方面发生争议时发生的，其间所可能包含的目的不得而知。”

法院则指出：宪法规定了公民言论自由的权利，但该权利的行使不得损害国家、集体和他人的合法权益。通过互联网传播观点时更应注意影响，以免侵害公民、法人的受法律保护的名誉权。国务院《计算机信息网络国际联网安全保护办法》规定，任何单位和个人不得利用互联网制作、复制、发布、传播有关侮辱或者诽谤他人的信息，如此均是侵权行为。

邹家健说，对此判决，他表示不服，还将继续寻找申诉途径。

对此，邹家健的法律援助律师，北京航天大学法学院副院长孙海龙博士和广东世纪人律师事务所陈秋芬律师称，此种认定，将会动摇房地产消费者维权的信心。

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著名网络法专家李恩来律师针对“计算机证据的证明力”指出：“证据的证明力是指证据证明案件事实的能力。由于计算机证据的脆弱性，容易被篡改、虚构、重组，并且往往不留下任何痕迹，所以在评价一项计算机证据的证明力时，应考虑到其生成、存贮及传递的客观性、可靠性、完整性。我国的民事诉讼法第69条也规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其它证据，审查确定能否作为认定事实的根据。因此，由于计算机证据易被伪造且难以查证，其证明力较其它证据形式低，在司法实践中，仅有计算机证据难以定案，往往需要其它的证据佐证其真实性，形成一个完整的证据锁链。”

中国科学院高能物理研究所计算中心研究员（博士生导师）、中国互联网及网络安全权威专家、中国计算机网络入侵防范中心首席科学家许榕生指出：“目前的互联网防火墙有等于无，预警系统误报率高达70％，黑客攻击难辨真伪”“还值得注意的是，在今天许多网站上，黑客工具随时可以下载，就像在大街上随时能够拿到武器一样。对于鉴别能力低的人来说，进攻网站就像在大街上用锤子打碎人家的玻璃一样。”

“在1600多万台接入互联网的计算机、5000万名网民，这两个庞大数字背后，是中国的网络安全水平却与一些非洲国家共同被排在最不发达的第四类国家之列的现实……”。

北京大学知名法学教授贺卫方指出：“关于名誉权的诉讼，在我国的确还没有确立很好的基本框架。我们的法律条文只规定了名誉权不得侵犯，但在实际生活中，光有条文是远远不够的，必须有一系列的法律解释来丰富。什么样的言论和行为才能构成侵害名誉权？什么样的机构什么时候享有名誉权？什么样的人物应该受到限制？”

“从法律上讲，每个人都有名誉权，但在法律解释上，必须做出严格区分。区分的结果，一定是更加严格地限制公众人物用名誉权的方式提起诉讼。普通百姓，才是名誉权的重点保护对象。”“公共机构的名誉权诉讼资格必须加以严格限制。否则，舆论、传媒或者文学作品的监督，一定瞻前顾后，缩手缩脚，对整个监督不利，这是社会更大的损失。”</p>