社区物业管理纠纷案例分析汇总（上2）

201户业主告赢知名物业北京二中院判决物业退还超额物业费

据报道，因为物业收费超标，欧陆经典万兴苑小区201户业主将物业公司告上法庭。北京市二中院日前判决知名物业管理公司——北京中海物业管理有限公司将超标准多收的物业费260元至5000元不等分别退还给业主。

1999年至2002年间，201户业主分别购买了朝阳区欧陆经典万兴苑小区，当时业主和物业公司对物业收费未约定具体收费项目和标准。物业公司之后按每平方米3.15元收取物业管理费。业主们认为，被告的收费标准和服务水平差距较大，故要求法院确认原收费标准无效。

诉讼过程中，业主因拖欠热力费用被停止供应热水，而物业公司在小区中张贴了不利于业主的告示。在法院的协调下，有关部门恢复热水供应，物业和业主均表示不采取过激行为，依法解决纠纷。

法院认为，被告在部分项目上提高或变相提高收费标准，且在其管理的万兴苑南苑被授予优秀管理居住小区时，将不在该范围内居住的原告的物业费标准一并提高25%，实为搭车涨价。

业主代表这样阐述自己胜诉的原因：一是法院审理公正；二是业主们准备得非常充分，很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查询相关文件和资料后，将条例规定比较模糊、胜算把握不太大的物业收费项目过滤掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。声音我们小区里的确有很多法律工作者，但他们从一开始就声明，提供咨询可以，但不会直接出面。为什么？因为他们对胜诉的把握不大。所以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的。

——业主代表王女士

对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。事情到了现在这种地步，物业管理费肯定是要降低的，但小区的物管服务质量肯定也要下降。如果我们收2块6的物管费，那我们的服务水平肯定也是2块6的。我们是商业公司，总不能赔钱吧。

——中海物业管理公司北京分公司副总经理陈汉

业主封阳台未用无框玻璃物业破门演全武行

小区物业公司要求业主在装修封闭阳台时选用无框玻璃，业主姜先生出于安全考虑，还是在阳台安装了塑钢窗。可没想到，物业未经其同意就将塑钢窗强行拆下并取走，于是姜先生向法院起诉想讨个说法：物业究竟有没有这样的权力？

姜先生系本市国权东路某小区的业主，今年3月起开始对房屋进行装修。在此之前，小区物业公司为规范装修管理及小区外立面的整洁、美观，曾贴出告示，要求业主在封闭北阳台时做到统一有序，并推荐选用无框玻璃。由于姜先生所购房屋位于10楼，出于安全及家中老人使用方便的考虑，他在封闭北阳台时安装了塑钢窗。

今年5月21日，物业人员未经姜先生同意，就擅自闯入姜先生的家，将其安装在北阳台上的塑钢窗强行拆下并取走。之后，他与物业交涉，物业却坚持要求其保证安装无框玻璃后才能取走塑钢窗。姜先生感到其合法权益受到了侵害，遂向杨浦区法院提起诉讼，要求被告归还塑钢窗并装回原处，赔偿其支付的律师费1000元。

审理中，物业罗列出《上海市商品房预售合同》附件中“住宅使用公约”、“小区装修管理规定”、“小区物业管理条例”及2002年10月25日物业公司出具的告示等证据，认为其作为物业管理企业，有权对业主装修房屋活动进行指导和监督，如遇违反物业装修制度的情形，根据有关规定、公约及为了整个小区业主的共同利益，他们有权采取相应措施制止，故请求法院驳回原告诉请。

法院审理后认为，物业管理企业虽有权对业主装修住宅活动进行指导和监督，对违反住宅使用公约的行为可采取制止、责令限期改正等措施，但相关法律规定并未赋予物业公司有采取非常措施的权利。现被告未通过法律程序解决原告安装塑钢窗问题，却擅自闯入原告房屋内，拆除了安装在北阳台上的塑钢窗，已侵犯了原告的合法权益，应予恢复原状；至于原告提出的律师费损失，因未能提供证据，故不予支持。据此，法院作出一审判决，判令物业公司向姜先生归还塑钢窗，并将拆下的塑钢窗装回原处。

物业移交出问题小区无人管控江一村一团糟

杨浦区控江一村的蒋老师来电反映：“炎夏高温，大家都设法节电，但小区的路灯大白天都开着。”该小区另一位居民反映：“下水道堵塞，一楼的抽水马桶、水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋装满黄砂压上……”

昨天上午，记者进入控江一村，就像走进一个零乱的工地，绿化带上压着水泥管；化粪池无盖，用旧薄板或纸板掩着，溢出阵阵臭气；绿地中杂草丛生。记者来到“控江一村物业管理站”，进屋才知早已人去楼空。

原来，四平物业和延吉物业在移交中出了问题，一个多月来，小区无人管，成串的问题涌了出来，给居民生活带来麻烦。

下午，记者与四平物业公司的张小姐电话沟通。她说：“按照协定，从8月1日起就应该移交延吉物业管，但进展不顺，我们会尽快协调。路灯不关的问题，我们已协调好了。”记者又与控江街道办事处取得了联系，办公室的沈同志说，问题出在移交上，正在设法协调。

**都是水惹的祸</p>

——业主怒上法庭状告华侨城物业管理公司，索赔14万

因小区水池下水道堵塞，导致水渗进房间，损坏业主近百张字

画，其中有30多幅是名人字画，为此，业主将小区物业管理公司告上法庭，索赔14万。

**水池不通水渗房间</p>

昨天下午，记者来到位于华侨城福清街倚荔楼的事主崔先生家里，发现崔先生北边的房间放着不少书画，房间的地板发黑，中间一大片木地板往上拱起，直通向客厅。在这间房间的外面，有一个长4米、宽1.5米和深1.5米的排水池。在客厅内，还放着不少发霉的画。

崔先生告诉记者，今年6月14日下午5时左右，他在厨房做饭，外面下着暴雨。无意中他抬头一看，见客厅的木地板中渗出一股黄黄的水流。崔先生大为不解，客厅下面没有水管，为何无端渗水呢？

崔先生走过去用脚踩木地板，发现餐厅和放画房间的木地板都在往外渗水，放画房间靠水池一侧水冒得最多，地板也已被水浸得膨胀变形。崔先生一边急忙给管理处打电话，一边冒着倾盆大雨到外面查找渗水的原因。

经过十多分钟的查找，崔先生才发现自己房外有个排水池，排水池中全部积满了水。崔先生跳进1米多深的水池中，发现下水口被杂物堵住，积水无法排走。崔先生找来一根铁管，捅开水池的下水道，才将积水排去。水排走后，崔先生一看，原来这个水池的下水道钢筋被锈蚀，杂物因此堵住了下水口。

**近百幅字画遇水损坏</p>

“北边这间房间全是用来放画的，有近百幅字画遇水后发霉，其中30多幅名人字画。”崔先生疏通水池下水道回到房间后，才发现整个房间里花费1万多元装修的木地板几乎全部浸湿。尤令人痛心的是，崔先生和老伴当宝贝一样珍藏的近百幅字画渍水而遭到毁坏。崔先生说，他是南山区作家，爱人是一位画家，他们专门把这间房间当作藏画室，为了保护这些藏画，他们还专门做了一个箱子。

事情发生后，管理处的人员来到他家里，对崔先生的损失表示“同情”，并称下水道被堵纯属意外，但物业管理不应为此承担责任。

随后，崔先生与管理处交涉过3次，对方仍不肯承担责任。无奈之下，崔先生委托律师向管理处发出律师函，对方才主动约崔先生协商此事，但答应只赔偿5000元。

**管理处认为业主也有责任</p>

记者来到华侨城物业管理公司中旅广场管理处，管理处两位不愿透露姓名的负责人称，小区是10年以前规划的，在3楼崔先生房间东面有一个下水池。这个下水池设计得不太合理，有可能不符合排水要求。6月份暴雨期间，管理处曾做了全面防雨准备，并派人到小区内各处巡查。因为水池地点不太合理，巡查人员没能及时发现水管堵塞。

“事发后我们去过现场，那间房间的地板发黑，证明以前就被水浸过。”一位负责人还透露，业主藏画房间朝北有个窗户，也不排除是因为窗户没关好导致藏画受损。

这两位负责人表示，业主自己应该也负有一定的责任，他们认为业主不该将画放在那个朝北的房间里，并且是直接存放在木地板的箱子内。

**作家怒上法庭索赔14万</p>

崔先生气愤地表示，事发后，由于管理处一直不积极处理此事，他也没办法修复房子，遇水翘起的木地板多次使家人摔倒，生活极其不便。因为收藏多年的书画作品受到不同程度的损毁，崔先生和爱人深受打击，心情一直郁闷。

为此，崔先生一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求赔偿100多幅字画装裱费、36幅名人字画和木地板等损失共计14万元。

**水管“发神经”电脑惨遭殃</p>

受淹公司与管理处就责任问题各执一词

前天晚上10时许，福田区泰然工贸园苍松大厦9楼发生一起“水灾”事故。该大厦因水管管道爆裂，紧急关闭阀门。待维修好后，910室的安斯达电子公司卫生间一水龙头未关，导致电脑、打印机、电子元件等物品受浸泡损坏。同时，与安斯达电子公司相邻的七喜电子网络公司和万象装饰公司也均遭水浸，损失均在数万元以上。事因突然停水而起

昨天上午，记者接到报料来到泰然工贸园苍松大厦进行采访。一走进安斯达电子公司的门就看到，该公司几名工作人员正在整理被水浸过的账表和业务单据。

据该公司朱先生介绍，前天下午上班时，整个大厦突然停水。事后得知，是一家公司在装修时将供水管道弄破了，管理公司将供水阀门关闭。朱先生说，在停水前物业管理公司并没有通知他们公司，导致卫生间一水龙头没有关闭，流了十几个小时。

朱先生进一步解释说，昨天早上上班时他被眼前的情景惊呆了。朱说，办公室的积水有十几厘米深，不少账表和物品都漂浮在水面上，地上的电脑主机也被水浸泡。见此情景，朱先生急忙打开仓库，发现里边存放的电子元件和几十部电话机也全部泡在水中。朱还说，大水从他们公司一直流到1楼，将楼下一家公司的电脑和物品也浸泡了。发水时保安未进行通知

朱先生气愤地说道，发生这样的“水灾”，大厦的保安却未积极帮忙，只顾站在旁边看热闹，就是不愿帮忙，令人气愤不已。当员工叫保安去拿些工具时，保安却一去不回头。

朱先生告诉记者，最让他们难以接受的是，发生“水灾”时大厦的保安在巡逻时已经发现，但视而不见。事后朱先生问保安为何不告诉他们时，一名保安说不知道他们的电话。朱先生十分肯定地告诉记者说，他们公司领导的手机和家庭电话管理处都有记录，只要负责一点，这样的事情完全可以避免。深度浸水殃及邻里

随后，记者来到了与安斯达电子公司相邻的七喜电子网络公司。该公司一名工作人员告诉记者，他们公司的电脑主机全部浸水，有两台电脑的主板已经完全损毁。仓库里还有许多元器件损失还未估算。

在8楼，万象装饰公司的一名小姐说，她们在开电脑时，突然“砰”的一声一台电脑显示器因短路被烧毁。经维修人员检测，短路的原因是楼上的水灌到电脑里了。“停水是下班时间”

随后，记者采访了物业管理一名姓刘的女士。刘女士说，当时8楼正在搞装修，因供水管道破裂，管理处紧急关闭了阀门。刘女士接着说，由于是下班时间，无法通知到业主。至于什么时候供水，刘女士说没有这方面的记录。

记者在苍松大厦询问了多家公司，他们众口一词地说道，停水的时间是在上班期间。一家公司的员工说，下午5时，他们公司修门，工人师傅洗手时发现停了水。

谁是谁非，双方各执一词。安斯达电子公司一名负责人告诉记者，发生这次“水灾”事故完全是管理公司的责任，他们将通过法律渠道来维护公司利益。

下水管堵塞3年物业没解决管家为何不管家

家住浦东南路的鲜先生向本报反映：他家的下水道自2000年下半年起就经常发生堵塞，3年里报修了无数次，都没得到根本解决。

日前，笔者看到鲜家厨房水池的下水口用软木塞和砖头堵着，鲜先生称从2000年搬进那天起，下水道一直跟他们过不去，经常是“水漫金山”。而且楼上人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的脏水，尤其是每天下午5、6点左右最严重，家里臭得待不了，只能堵上水池。3年来每次报修，维修工都是草草地疏通一下，并指出下水管太细，要换掉才能根本解决问题。鲜家多次向物业提出换下水管，至今就是没有解决。

振南物业公司耀高管理处负责人称，换下水管得先打报告给公司，由工程部派人进行检修，然后向业主委员会申请资金。负责人又强调该小区在振南物业接手之前是由众欣物业管理的，众欣物业今年3月才移交给振南物业，以前的事他们不太清楚。

笔者随即拨打振南物业公司的电话，对方称他们是维修公司，如果牵涉到诸如换水管之类，得请示振南物业，并给了一个总公司的电话。笔者再打过去，得知是振南公司工程部，对方称他们是去年底才接手众欣，很多情况不了解。直到打查询电话终于弄清该公司真正的电话号码，公司朱经理说会立即派人到现场解决。后维修公司又打来电话称，不换下水管的原因是某些居民不答应，现一直在协调。

鲜先生实在弄不懂，作为居民，他们每年都准时交纳物业管理费，为什么小小的下水道堵塞，经过无数次报修，不管是众欣还是振南物业，3年时间竟无法解决？

业主居室遭水浸物业公司赔

[案例]

1999年3月21日中午，某花园小区403室的业主黄先生之妻（陈女士），在其父母家中接到电话，称其家中进水。陈女士与其父火速赶回家中，发现整个地板（两间卧室、一间客厅）已完全被水浸没，厨房、北阳台积水已达数寸，家中陈设包括音响、冰箱、洗衣机、衣橱等均在水中。当天下午1时许，黄先生在小区管理员的陪同下，查找原因，在楼下303室的北阳台雨水管漏斗中，发现大量杂草、污泥等异物。同时，黄先生了解到，前一天该楼水箱阀失灵，水箱大量溢水。由此推断，水流到三楼后因管道受堵，不能下行，就从403室北阳台的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他们是新婚不久，装修时间不长，遭此意外，受损严重。黄先生为维护自身的合法权益，向法院起诉管理该小区的物业公司。由于日常维护保养不力，才造成这一局面，物业管理公司负有不可推卸的责任。后经法院调解，物业管理公司赔偿黄先生经济损失4500元。

[分析]

业主不规范装修，阳台地漏被封，导致了正常泄水受阻；水箱阀失灵，导致水箱大量溢水；落水管被杂草堵塞，下水不畅，这一切都暴露了物业管理中存在薄弱环节。此事虽然最终通过法院调解解决，但在业主中产生了不良的影响，一定程度上损害了物业公司的形象。

目前，绝大多数业主搬新居前都搞装修，或多或少地存在不规范的装修行为。如何加强装修管理，规范业主装修行为，保证相邻业主的利益不受侵犯，这是摆在物业管理公司面前的一项艰巨工作。同时，业主的法律意识不断增强，不再像以前那样“死缠滥打”。物业管理人员也要相应地提高自身的素质，转变观念，加强法律、法规的学习，努力提高服务质量，避免类似事件的发生。

买顶楼装太阳能热水器物业告业主法院判拆

去年夏天，张先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。没多久，小区的物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。然而，张先生并没有进行整改。一周后，物业公司向张先生发出书面通知，要求他在3日内拆除。接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。

在审理中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张安装太阳能热水器，侵犯了其他业主的权利。物业公司还拿出《上海市居住物业管理条例》加以说明。该《条例》规定，禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。另外，他们小区在“住宅装修须知”中也有“禁止安装卫星天线接收器和太阳能热水器”的规定。

张先生辩称，太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的“建筑物和构筑物”，而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上，并没有妨碍其他业主，也不会对屋顶造成损害。

法官审理后认为，张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，他们都对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，而且这种行为对屋面有可能造成损害，物业公司要求张先生拆除并无不妥之处。

日前，法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶的原状。

楼道灯不亮老妪摔伤物业公司管理不善被判赔偿

家住深圳市福田区某花园的六旬老太太龚某在楼道行走时因路灯不亮被严重摔伤，龚老太太认为负责路灯管理的物业公司没有尽到职责，遂一纸诉状将物业公司告上法庭要求赔偿。日前，福田法院经过审理，一审判决物业公司赔偿龚老太太医疗费及精神损失费共计9千余元。

龚老太太住在该花园的15楼，据她诉称，2002年12月2日晚，她到天台上去收被单，当从天台下至17楼时，楼道里的路灯怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索着下楼，结果不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有脑震荡。老太太认为，自己之所以被严重摔伤，是因为楼道路灯不亮造成的，而该小区的物业公司对小区的公共设施没有进行及时的管理和维护，未尽到相应的义务，最终导致自己严重受伤，身心受到巨大伤害，物业公司理应承担赔偿责任。

法院经过审理，认为物业管理公司负有保证小区楼道内的路灯处于正常使用状态的法定义务，而本案中被告未履行上述义务，致使原告摔伤，依法应承担相应的损害赔偿责任。据此，法院根据案情酌情支持了原告的赔偿要求。

在一住宅区草丛中，工人更换消防设备忘记封好井盖酿成一宗意外

晨练老人一跤跌入黑井

近日，本报民生热线接到读者来电，反映家中老人掉进小区深井里，导致全身大面积挫伤。

接到电话后，记者立即赶往该住宅区了解情况。在投诉人家中，记者见到了这位年近花甲的老人。只见她身上有多处伤痕，右腿及左侧大腿处仍可见黑色的淤血。据了解，几天前的一个清早，老人在小区绿化带晨练时脚下一空，整个人就掉进了一口井里。由于井下有不少铁管钢筋，老人身体多处被划破，右腿和臀部受伤比较严重，血流不止。幸亏有人赶来把老人拉出来并及时送到医院，老人才没有出现生命危险。记者来到该小区草丛中，查看了老人跌倒的现场。肇事井盖掩盖在绿化带草丛中，如果不是黄色的警示字样一时还真的难以发现。记者留意了一下，井盖旁边有不少孩子在玩耍，即使按照1.2米的井深计算，一个孩子掉下去后果也是不堪设想的。

接着，记者采访了小区管理处。管理处一位负责人告诉记者，我们接管小区的时候曾对小区内的各个阀门井盖进行了检查。由于部分井盖不是标准井盖，我们曾经用胶皮把井盖封好以确保居民的安全。前不久，小区进行消防设备更换，工人把井盖打开作业的时候忘记用胶皮封好井盖，才造成井盖松动的。由于施工时间是夜间、而老人坠入井中又事发在早晨。得知此事后，管理处非常重视，不仅陪同老人去医院治疗还承担了住院期间全部的医药费。这位负责人还表示，管理处已经将小区内所有的井盖都重新封好、踩实，并且逐一在施工井盖旁写上“危险勿近”的字样以杜绝此类事件的发生。

针对小区井盖安全问题，记者采访了有关部门。市住宅局物业处的一位工作人员告诉记者，小区内进行施工、维修的时候必须树立警示标志，一旦施工完毕应及时恢复原貌。有时候，一点小的安全隐患都有可能导致严重事故的发生，尤其是孩子和老人行为辨识能力不强，极易发生一些意外事故。作为物业管理部门，应该及时发现问题、随时解决问题。本报民生热线也提醒广大市民，在小区内活动时也要注意安全，尽量避免意外的发生。

**值班保安干吗去了？</p>

大胆小偷闯入福华新村盗窃后“就地消费”，居民质疑——

小偷撬开小区花园栅栏进入居民家中，偷来洋酒和水果等食品后，竟在小区的草地上大吃大喝，完事后还留下两堆屎再扬长而去，如此漫长过程小区保安竟一无所知。昨日，家住福华新村的李先生向本报打来电话，讲述了这件事情。

清晨起床发现家里来过贼

据李先生称，8月1日清晨6时30分，他起床准备去锻练，突然发现家中房门大开，客厅和一间没人住的房间及储藏间里一片狼藉，所有的袋子都被翻过，杂物丢了一地。李先生意识到家里来了贼，赶紧唤醒了家人检查一下丢失的东西，所幸家中贵重物品都放在卧室，门又反锁，故损失不大，但放在客厅的两瓶价值数百元的洋酒及水果、咸蛋、皮蛋、矿泉水等食物都被偷了个精光。由于白天工作辛苦，李先生称事发那晚他睡得也沉，房间电视也没有关，一直有声音，但大胆窃贼还是撬门而入。

小偷草坪聚餐保安一无所知

李先生随即向小区保安队报案。当他走出门外时，发现楼前用铁栅栏围起来的花园草坪上竟布满了瓜果皮、蛋壳皮和矿泉水瓶，走过去一细看，吃的正是自己家昨天买的东西。李先生洗脸用的毛巾也被人擦过丢在一边。而令人恶心的是，小偷还在草地上留下了两堆屎。

闻讯赶来的保安队员从现场估计是3人作案，并发现了花园铁栅栏被撬的痕迹。而令李先生气不打一处来的是，小区物业管理处一直说有保安晚上定点值班巡逻，但在此之前保安队员竟对李家被盗一无所知。

物管处：值班保安要调离

昨日下午，小区保安队王队长接受记者采访时认为，李家的防盗门并没有被撬开，估计是被人用工具从里面拨开的。至于草地上的杂物，由于他们事后才发现，也不能肯定就是小偷留下来的。王队长称当夜一直有保安在巡逻，晚上行人较少，如果小偷在草地呆的时间过长是会被发现的。对于李家的情况，他们还会作进一步的调查。

保安队王队长表示，为了防范小偷再来入室行窃，他们已经在这一地段增设了保安，对于当夜值班的保安，他们正在考虑调离其岗位，并视具体情况给予一定的经济处罚。

目前，福田区派出所已介入调查此事。

多次遭遇入室盗窃大声呼救不见保安

昨天凌晨，景田南住宅小区17栋的王女士和小女儿经历了惊恐无助的20分钟，她们发现家中有小偷后，在窗口大声呼救也不见该小区保安出现。据了解，这是王女士4个月来第3次遭遇入室盗窃。该栋住宅楼半年来最少有4个住户发生了6次入室盗窃事件，居民们苦不堪言。

据王女士介绍，昨天凌晨5时左右，她被异响惊醒后发现客厅里有一团黑影在爬行，便马上反锁卧室的门跑到窗口大声呼救，在寂静的黎明中喊了近20分钟，最先出现的却是200多米外的另一小区——“天一名居”的保安，随后来了7、8名附近的住户，直至此时，几名该小区的保安才出现在17栋楼下。

这样的经历对于王女士来说已是第3次了。今年3月和7月，都是在凌晨时分，小偷两次采取先弄开防盗门随后进入卧室的方法行窃，所幸均被王女士发觉。每次当小偷逃跑后，她都是首先呼喊保安然后打110报警，但每当民警赶到时，保安总是还未出现。

对于王女士的遭遇，大众物业管理公司在该小区的负责人廖主任说，当王女士开始呼救时，在18栋看管自行车的两名未穿制服的保安很快就赶到了17栋。当记者询问，保安到了楼下为何不告知仍在呼救的王女士，并且闻声而来的几名住户为何均未在现场看到其他人时，廖主任低头不语。

说起小区内的治安环境，居民们意见很大，他们说，零点过后从未见过保安巡逻，今年上半年该栋发生的入室盗窃就有20多次，仅现场核实的就有4个住户家里发生过6次入室盗窃事件。居民们强烈呼吁，希望有关部门尽快采取措施，还他们一个安宁的生活环境。</p>