社区物业管理纠纷案例分析汇总<2>

二、纠纷的成因

1、从物业管理的成长发展过程来看，在我国物业管理作为一种独立的行业，出现在二十世纪80年代，旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业管理公司，主要履行小区安全管理、物业维修等职能。由于物业管理属于新兴行业且发展速度比较快，物业管理队伍迅速膨大，比较混乱，没有形成制度化、规模化、规范化，物业公司各自为政，职责不明，收费缺乏统一的标准。物业管理行业本身存在的局限性是产生上述问题的根本原因。物业管理涉及到手家万户，处理不当，很容易引起连锁反应，导致矛盾的激化。

2、从立法的角度来说，目前我国法律中还没有关于物业管理方面的统一明确规定，在1994年3月30日建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》，1996年3月1日国家计委颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，在这些规章中，对城市新建住宅小区的物业管理事项仅作了一些原则性的规定。上海市的地方性法规《上海市居住物业管理条例》在物业管理行业成立初期发挥了非常重要的作用，为上海市物业管理的规范化、制度化奠定了坚实的基础。但是在司法实践中，该条例在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。因此，迫切需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权利、义务关系，以制度来保障和促进物业管理机制的有效运作。现行法律、法规对此领域的调整相对滞后，缺乏相应完整的理论体系的支撑，对物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，也是此类纠纷难以处理的一个主要原因。在审判实践中面临许多问题。

3、从物业管理当事人的角度而言。由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业管理服务合同对物业公司的义务往往又约定得较为概括原则，不可能涵盖所有的情况，因此，业主与物业公司就物业管理服务容易发生纠纷。纠纷发生后，业主一般都能例举物业公司在管理服务中存在的问题，并以此行使抗辩权拒绝交纳物业管理费。

4、根据《上海市居住物业管理条例》的规定，不同性质的住房即已售公有住宅、普通内销商品住宅、高标准内销商品住宅和外销商品住宅可采取不同的收费标准，收费标准的确定方式亦不相同。对于一个居住小区都是相同性质的房屋，这种收费标准是可行的。如果一个居住小区的房屋性质是多样的，就会产生物业管理收费标准不相同，而业主却享受相同的物业管理服务的不合理现象。有的物业公司为了统一收费标准，不论何种性质的房屋都按照商品房的标准收费，虽有其合理性，但由于与规章规定相悖，容易引起业主与物业公司之间的矛盾。

5、物业公司的服务理念、法律意识尚未到位。物业公司作为一个市场主体，是以提供优质的服务换取消费者的信任和满意，争取更大的市场和更高的效益，与业主之间属于平等主体的合同关系，但由于目前的物业公司大多是由原来的房管所转变而来，其工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意识和服务理念。因此，出现了物业公司只管收费，不管维修，一有纠纷就采取断电、断水等措施，随意改变物业管理的标准和物业费标准等不规范的管理方式。

6、业主委员会作为业主的自治管理组织，其主要职能体现在管理业主的维修基金，用于物业管理区域公共设施的维修。由于部分小区的业主委员会成员素质不高，加之维修基金的使用管理中存有漏洞，体现在财务制度和管理缺乏专业性，提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用，而业主委员会又掌握了相当数量的业主共有财产，缺乏必要的监管，导致维修基金违规使用的现象屡见不鲜，有的小区维修基金被物业公司挪用，有的业主委员会主任未经集体讨论即支付有争议的费用，维修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。