业委会起诉开发商占用架空层作物业管理用房败诉

原告

占用架空层作物业管理用房属侵权

业委会认为，香格丽苑入伙至今，开发商一直占用D栋一层架空层提供给小区业委会及物业管理处作为办公用房，这并不是履行提供物业服务用房的义务，甚至是侵犯了业主对架空层的所有权。

作为原告的业委会认为，小区D栋一层空间作为小区的公共场所或公用设施，所有权应归全体业主共有。根据有关规定，被告应向小区业主提供物业服务用房，因此，业主提出另一诉讼请求：法院判令开发商向业主支付占用香格丽苑小区D栋一层架空层的赔偿金，直至被告为香格丽苑小区提供符合法律规定的物业服务用房时止。

被告

小区建设时未规定设计物业用房

作为被告的开发商辩称，香格丽苑小区D栋一层架空层两间房一直用作物业管理用房及业委会办公室，原告要求他们支付占用香格丽苑架空层一层赔偿金的诉讼请求无事实和法律依据。

被告同时提出，香格丽苑于2002年4月规划设计，政府在规划设计时没有要求该项目设计物业管理用房。涉案房产的规划、竣工和入伙，应当适用2006年之前的物业管理相关法律和法规。2004年的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目”，《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》（1997年版）规定“专用基金用于购买应按本办法规定实践一次性直接汇往住宅管理部门设立的专用基金账户”。根据前述规定，被告作为涉案小区的开发建设单位早在2006年12月即已缴足了百分之二的房屋公用设施专用基金共206万元，已履行完毕法律规定的所有义务。

法院

另寻途径主张权利

就业主提出的有关物业管理用房的诉讼请求，福田法院予以驳回。

涉案小区自2003年开始开发建设，在规划阶段并未将物业服务用房列入规划，被告亦未实际建设物业服务用房，而涉案小区已通过规划验收，在未依法定程序进行规划变更前，事实上已不可能另行建设物业管理用房。据此，此案对该问题争议的实质就是原告能否对被告未实际建设的物业管理用房主张所有权，并主张被告赔偿未提供管理用房之前的损失。

法院认为，业主主张物权归属的物业管理用房并不存在。因此，在此情况下，原告所代表的香格丽苑全体业主主张对该不存在的物业管理用房享有共有权显然缺乏依据。本案所涉物业管理用房争议，并非侵权之诉所能容纳，如涉案小区在规划阶段并未将物业服务用房列入规划，被告亦未实际建设物业服务用房的情况下，被告仍有义务向全体业主提供物业管理用房，在被告已经难以履行的情况下，原告应依据违约之诉的途径另行主张其权利。