小区业委会更换物业公司程序违规 法院判决无效
韶关市区南关路一小区业委会2014年经公开招标方式更换了物业公司，但原“管家”拒绝离场。新“管家”韶关市恩威物业管理有限公司无法入场经营，遂将业委会诉至法院，要求履行合同。韶关市中级法院近日对该宗物业服务合同纠纷案作出终审判决，认为该小区更换物管未经业主“双过半”同意，因此新物管合同无效。
该小区原“管家”海德物管公司2011年1月28日进场，与小区业委会签订的合同，约定服务期限至2014年6月30日。由于在此期间对海德公司服务不满，小区业委会在2014年3月23日通知海德公司，将在合同到期后不再续约。同年6月，业委会为了招聘新物管公司，成立7人评审小组以投票决定选聘事项。经公开招标后，恩威公司中标并与业委会齐纳订合同，约定服务期为2014年7月1日至2015年6月30日。
但在2014年7月1日交接时，海德公司和部分业主阻挠恩威公司进场。恩威公司其后将业委会诉至法院，认为业委会未能解决障碍让其进场经营，对合同无法履行存在过错，请求法院判令业委会履行合同并承担恩威公司在无法进场期间的损失。
被告业委会则表示，其一直努力促使合同履行，合同无法履行完全是因为海德公司拒不退场造成，业委会不应承担责任。而海德公司则认为，恩威公司与业委会之间签订的物业管理服务合同是无效合同，因该合同并没有经过业主大会开会表决，未经法律法规规定的“双过半”的强制规定，因此其不同意交接。
韶关中院表示，本案中，在业委会与海德公司签订的《物业管理服务合同》合同期限到期前的2014年3月23日，业委会在未经业主大会会议研究讨论的情况下，先自行决定不续约，再向各业主发出《征求意见表》，该决定违反了民主议定程序。同时，业委会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反了法律强制性规定，恩威公司与业委会签订的《物业管理服务合同》无效，恩威公司要求业委会履行合同没有法律依据和事实依据，法院决定驳回其诉求。
