业主诉物业公司撤销业主大会通过的物业费调价方案

但凡住宅物业管理项目，要调整物业服务费，免不了引起各种纷纷攘攘，但只要按照法规要求操作，得到业主大会法定票数通过，签订了《物业服务合同》，最后却要“对簿公堂”的并不多见。大连某物业公司开展了物业费调价，在业主大会通过物业费调价决议后，一业主却将物业公司告上法庭，要求法院撤销关于物业费调价的业主大会决议。什么理由呢？

原来，物业公司刚向业委会提出调价申请时，业委会就有一部分委员表示反对，业委会内部出现意见不一，有三名委员愤然辞职，因有半数委员辞职，业委会立刻陷入无法行使其职责的尴尬境地。为此，物业公司最终向小区所在的村委会提出召开业主大会的申请，村委会积极支持，在业委会无法履职的情况下代行职责，主持召开了业主大会，通过了小区物业费提价的决议。在业主大会召开过程中，该起诉业主曾组织小区百多名业主提交联名信反对调价，并认为村委会无权代行业委会职责。

在业委会无法履职的情况下，村委会是否有权代行职责？该小区的《业主大会议事规则》第八条中规定“业主委员会成立后，业主大会会议由业主委员会组织。”而住建部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条中也明确说明“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”

问题出来了，居委会是设置于城镇的基层群众性自治组织，而本案项目所在地尚未设立居委会，仅有所在地村委会。而村委会是设置在农村的基层群众自治性组织，是村民自我管理、自我教育、自我服务的组织。主要负责办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。两者的区别显而易见，一个适用于居民自治，设置在城镇，一个适用于村民自治，设置在农村。但是在法律上，居委会与村委会都是我国最基层的自治性组织，其性质其实是一致的。可见，该案中由该村委会代行业委会职责组织召开业主大会并无不妥。但毕竟法规上赫然写着的是居委会啊，没有村委会，这该如何处置？

最终，法院审理认为村委会在街道办事处的监督指导下组织召开业主大会，符合法定程序、村委会审议决定将调整物业费的提案提交业主大会表决符合程序规定，最终经过一审、二审，判决业主大会召开的主体、程序合法，驳回了该业主的诉讼请求。在这个案例当中，虽然法院最终认定调整物业费的业主大会决议有效，但这个案例仍然给了物业公司诸多有益的启示：

在物业费调价过程中，物业公司应当明确自己的身份定位，切记越俎代庖成为业主大会的组织者；应严格依照法律程序推进调费工作，切记投机取巧，注意规避暗箱嫌疑。物业项目所在地居委会或村委会代行业委会职责的，须取得街道办事处、乡人民镇政府出具的书面指导意见。物业人员受邀协助收集表决票时，应取得居委会或村委会的授权委托书，并严格按照授权委托书内容开展工作，避免超越委托权限。

在回收表决票的过程中需要清楚业主资格，避免出现非业主本人签字情况，尽量避免产生无效选票。如签字人非业主本人的，须取得业主相应授权书。决议性、公示性文件都应加盖居委会或村委会印章。业主大会召开过程中，关键环节要及时采取拍照、录像、录音等手段留存证据，必要时邀请公证处人员进行公证。与主管部门、物价部门等政府部门保持密切沟通，取得政策性支持。相关信息知会本地物业行业协会，获取专业支持。

物业服务费是物业管理项目运作的资金保障，同时也是全体业主的共同权益，物业费的上调是一项严谨系统的复杂工作，是业主行使决策权，平衡物业服务费用和标准的集体自治过程，全部的活动都应该做到规范和透明。这不仅是对业主权益的尊重，也是对物业服务从业人员职业尊严的坚守。