物业管理采用酬金制与包干制利弊分析

国家《物业服务收费管理办法》规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提出酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

那么，承接一个项目时，物业公司应该选择酬金制还是包干制呢？有同行说：如果物业收费高，物业管理成本低的项目，就选包干制，因为：你懂的！而存在亏损可能的项目当然选择酬金制，即使是假酬金制，亏损了起码有应收账款啊！单纯从经营利益的角度，这个道理还是说得通的，但物业企业之所以纠结于包干制还是酬金制，正是因为这个问题并没有那么简单。如何做出正确选择，分清酬金制和包干制的优劣势，趋利避害是重要的一环。

实行酬金制的，由于物业公司的收入是从物业服务费中提取的酬金，物业服务费亏损和盈余均由业主承担，理论上业主委员会对物业公司日常管理和经营的监督力度应该大一些，业主有动力要求物业企业公示收支状况，合理开支。作为物业公司，要选择酬金制，起码要做到合法经营、规范管理、透明操作，这样才能有底气接受业主监督。作为业主委员会，采用酬金制合同，就需要具备一定的物业管理相关知识，有监管时间，确保物业公司花好业主的每分钱。香港的物业服务很成熟，人家普遍采用酬金制，物业公司只拿酬金，把业主的钱花在协议约定和支出计划列明的方面。一方面物业公司保障了稳定收益，一方面业主享受到了应有服务。当然，香港的酬金制是建立在完善的监督机制和良好的契约精神基础上的。

实行包干制的，业主委员会和物业公司签署的物业服务合同要更加全面细致，对各项服务范畴标准进行清晰约定，业主按照约定监督服务提供，物业公司按照服务标准进行支出测算，按约定提供保质保量的服务，免得被业主说物业公司“赚了黑钱”。经常，业主和物业公司存在难以调和的矛盾都是在包干制模式下产生的，因为包干制让物业公司放弃了对自己规范透明的要求，在服务成本节节攀高的情况下，同样的物业费业主感受到的服务确是“九斤老太——一年不如一年”，于是乎矛盾开始生根，处理不好就成为不可挽回的情感破裂。

从整个内地物业管理行业的情况看，包干制是占多数的，因为沟通成本低，大家都少麻烦，往往成为业主委员会和物业公司的首选，北方地区更是这样。然而，从逻辑上，包干制就是服务越少物业公司越赚钱的逻辑。而酬金制无论按照饱和收入计提酬金还是按照成本计提酬金，本质上是服务越多物业公司越赚钱的逻辑。所以，酬金制是促进物业公司提供好的服务的。采用包干制，物业企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，控制成本是条捷径。在工具、技术、方法没有根本改进的情况下，物业公司虽然有提高人均效率的愿望，但结果往往得不到落实，降低成本的直接后果可能是减低服务质量，经常达不到约定标准，最终致使业主满意度降低，物业公司是自毁前程，而业主们好端端的社区可能也被弄得一地鸡毛，两下里鸡飞蛋打。

还有，实行包干制的，在专项维修资金使用、物业经营所得收益归属很难跟业主说清楚，因为不透明，因为担心物业公司赚了黑钱。而酬金制在这方面较容易处理，物业服务费收入、专项维修资金及利用公共物业经营所得，无论冲抵服务成本还是纳入专项维修资金，其收益均归属业主，不易引起业主与物业公司间的利益纠纷。

选择包干制还是酬金制，不能是物业服务企业的一厢情愿，要与业主达成共识才是最重要的前提。无论怎么选，有一点很肯定，互联网时代的兴起意味着企业将失去秘密，依靠信息不对称，依靠简（偷）单（鸡）粗（摸）暴（狗）挣钱的时代也将一去不返，物业企业应该及早练就规范透明的行为风格，练就站着挣钱的本事，物业人拼服务体验、拼手艺、拼效率的时代将徐徐开启。