业主以未享受到物业服务拒交物业费败诉案例

业主以未享受到物业服务拒交物业费败诉案例业主辩称，《前期物业管理合同》已于2012年2月25日起自然终止，现该合同是无效合同；其购买的店面在小区外围，金辉物业公司仅对小区大门内的物业进行管理，其从未享受到金辉公司提供的物业管理服务，因此有权拒绝金辉公司的履行要求。请求驳回金辉公司的诉讼请求。

案情

2010年12月3日，刘某向黄山市开远房地产开发有限公司购买了黄山市丰和园小区某店面，面积90.73平方米。2011年2月25日，金辉物业公司与刘某签订《前期物业管理合同》，约定由该公司为丰和园小区提供物业管理服务。合同签订后，金辉物业公司依约安排保洁、维修、安保等工作人员为丰和园小区业主提供物业管理服务，刘某亦按每月每平方米0.7元的标准缴纳物业管理服务费至2012年1月31日。半年后，金辉公司通过电话、上门等方式，多次向刘某催收2012年2月1日之后的物业费，均未果。2014年7月10日，金辉公司按照刘某所购买使用的丰和园小区2期金辉栋101店面地址，通过EMS快递向刘某寄送催缴物业费资料，遭拒收，故金辉公司诉至法院，请求判令刘某立即偿付拖欠的物业管理服务费、快递费、资料费2052.35元和违约金2875.33元，及欠缴的物业管理服务费按日千分之三计算至付清物业费时止的违约金。另查明，黄山市丰和园小区至今未成立业主委员会。

刘某辩称，《前期物业管理合同》已于2012年2月25日起自然终止，现该合同是无效合同；其购买的店面在小区外围，金辉物业公司仅对小区大门内的物业进行管理，其从未享受到金辉公司提供的物业管理服务，因此有权拒绝金辉公司的履行要求。请求驳回金辉公司的诉讼请求。

审判

黄山法院经审理后认为，刘某购买黄山市丰和园小区某店面，位于该小区规划红线内，其与金辉物业公司签订的《前期物业管理合同》，合法有效，双方均应依约履行。合同虽约定期限一年或自2011年2月1日起至业主委员会成立止，但由于丰和园小区至今未成立业主委员会，并没有业主大会作出解聘物业服务企业的决定以及业主委员会请求解除物业服务合同，且金辉公司为该小区业主提供物业管理服务至今，刘某亦购买使用小区2期金辉栋101店面至今，应当认定金辉公司与刘某之间的物业服务合同关系存续至今。金辉公司已经按照合同的约定提供了相应的物业管理服务，现请求刘某支付自2012年2月1日起至2014年9月30日止的物业管理服务费2032.35元，邮寄费10元，可以支持。资料费10元，因无证据证明，不予采纳。由于双方在合同中并未对逾期付款的违约金作出约定，故金辉公司主张按日千分之三标准计算违约金，不予采纳，但可以支持自其起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的部分。

据此，法院判决刘某支付金辉物业公司物业管理服务费2032.35元，以及自2014年10月20日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金和邮寄费10元。

评析**

近年来，随着我国房地产业的迅速发展及物业管理的市场化，物业管理纠纷也越来越多，并呈现群体性、多样性、复杂性和非对抗性等特点。

因此，对于审理物业服务纠纷应当注意平衡物业公司与业主间的权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”同时，第六条亦规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

本案中，金辉物业公司依约履行了《前期物业管理合同》的规定，安排了保洁、维修、安保等工作人员为丰和园小区业主提供物业管理服务，故刘某以未享受物业服务为由进行抗辩，不予缴纳物业管理服务费，不符合司法解释的规定，不应支持。