如何做好物业管理安全工作及其分类

第1类安全风险：设备设施运行

1.锅炉运行。有这样一个案例炉检修，正常后方可再运行。

2.电梯运行。电梯安全是老生常谈的问题.但仍不时有电梯关人、坠人伤亡的意外发生。因此.物业管理公司在接管电梯前，一定要查验确认电梯已经劳动局检测合格并取得《准用证》，否则不可接管。物业管理公司电梯维修操作人员必须持证上岗，无证人员禁止操作电梯。电梯委外维保的，必须对承包方资质进行审查验证，进行评审。电梯保养和维修的工作质量要进行过程跟踪、检验，每年由地方质量安全监督部门年检合格后方可投入运行。要加强对电梯钥匙的管理，不允许私配或借给电梯工以外的人员持有。要制定电梯应急规程，在电梯机房悬挂救援工具。设立24小时值班报警点，保证电梯发生故障时能接到警报，在电梯困人时能及时解救被困人员。

3.高压变配电。配电房是大厦供电系统的关键部位.应设专职值班电工对其实行24小时运行值班。值班电工必须持证上岗，熟悉电气设备状况操作方法和有关的安全操作规程.认真执行交接班制度。值班电工当值时应对配电装置及高压柜勤巡、勤检，密切注意电压表、电流表、功率表、功率因数表、温度表的指示情况.并做好记录。严禁在配电房内堆放易燃、易爆，有毒、有害物质及杂物。要做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。

进行配电柜检修时，应填写检修工作单.经批准后方可进行。当全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸的把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。严禁带电作业.紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明和空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全后才可进行。

干式变压器正常运行时绕组温度控制在90度以下.超过90度应人工采取降温措施，自动空气开关跳开或熔断器熔断时.应查明原因再进行恢复。不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。在分段保养配电柜时.带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装置。操作高压侧面真空断路器时.应穿绝缘靴，戴绝缘手套，并有专人监护。保养电容器柜时.在电容器对地放电之前，严禁触摸。保养完毕，应先检查无工具遗留在配电柜内方可送电。

第2类风险：易燃易爆品使用和存贮使用

负责天然气的部门或个人，必须对天然气的特性有所了解。严禁在天然气配气站内或使用天然气的场所堆放易燃物品或吸烟。严禁利用天然气管道作电焊接地线。严禁用铁器敲击管道与阀体，以免引起火花。切记，在使用天然气时，管道产生明火应先灭火，再关闭燃气总阀。有条件的.要在燃气使用点安装气体泄漏报警装置。对存放油漆、油类品的仓库要禁烟防火，张贴醒目标识，安装防爆灯.配备足量消防灭火器材，并由专人负责管理。

第3类安全风险：化学药品使用

物业管理行业中使用的化学药品主要用于锅炉水质化验、清洁绿化及灭鼠杀虫方面.尤其以灭鼠杀虫药品毒性最大.应专人管理，制定控制程序。药品的采购、保管、发放领用由专人负责。日常的储存保管，根据药品不同性质，分门别类进行标识、隔离、存放，各类药品严禁随处摆放，在放置灭鼠饵的地点应做好标识，防止误食中毒。物业管理活动中注意药品随用随领，药品使用人不得以任何理由多领多存药品(尤其是消杀类药品)。

第4类安全风险：消防

消防安全是整个社会均需重视的，物业管理公司负责区域消防安全管理，责任重大，应坚持以”防”为主，防消结合的方针。按规定配置相应灭火器材.对水系统、风系统及报警系统进行定期保养测试，确保处于完好备用状态。建立健全消防组织机构，成立消防义务队.并训练有素。日常工作中通过巡检及时发现纠正如堵塞消防通道、消防器材缺失等消防违规现象。完善消防应急预案，每年至少组织一次全楼的消防疏散演习.防患于未然。在日常工作中还应加强对员工及业主的消防知识的培训，提高全员消防意识及应急处理能力。

第5类安全风险：清理水池

清理水池的危险性主要存在于物业管理公司对地下生活水池及污水池的清洗、清淤工作中，要防止人员上下水池不慎跌落。要做好防护措施，检查扶梯的可靠性。对较深的水池应防二氧化碳窒息及有害气体中毒，必要时进行人为通风。在清洗水池的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩‘如在水箱内感到身体不适.产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧.要马上离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气。人员传送工具等物品必须用绳子传吊。水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电筒、应急灯。三相水泵要装有漏电开关.防止触电。

第6类安全风险：高空作业

主要是使用外墙擦窗机或吊板、吊板绳清洗物业外墙面。上墙操作人员须经过体检合格，经专业机构培训获得高空作业合格证。上墙天气状况良好，无大风、雨雪、高温、低温.现场风力小于6级。擦窗机检查状态良好。使用吊绳和安全绳应作详细检查.直径不得小于16毫米，中间不得有断裂和结扣，将吊板绳(工作主绳)扎捆在牢固构件上，绳扣必须打死结，且至少有两个结点，安全绳接点不得与吊板绳接点统一，绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角。在高压电线路过区域，无法隔离时，不得进行工作。

第7类安全风险：综合维修

物业管理活动中小修小补的常用工具如人字梯、电动工具、电焊机等，若不注意使用也会造成危害。使用人字梯登高作业，超过3米以上必须要有人扶梯子，携带手机不能置于振动状态。日常使用手持式电动工具.包括手电钻、冲击电钻、角磨机、电锤、电刨、曲线锯等，在使用过程中必须遵守安全要求.工具上的接零或接地要齐全有效，随机开关灵敏可靠.电源进线长度应控制在标准范围内。物业电工应定期对电动工具进行安全检查。

对电气焊作业应列入特殊过程进行控制。在物业管理区域内建立动火申报制度，办理动火用电申请，批准后方可作业。操作人员必须持有劳动部门颁发的有效电气焊工操作证，严格遵守操作规程。未经允许，不准在负载能力不明的地方搭线接电，以免造成过电流引起线路燃烧。气割操作注意氧气与乙炔气摆放的距离，防止乙炔气回火。保持气瓶间的安全间距和气瓶的竖直使用，严禁违章指挥，盲目蛮干。

第8类安全风险：餐厅供餐

很多商业物业项目为解决员工及部分业主就餐，往往设有规模不大的餐厅.无论物业管理公司自己经营还是委外供餐，均需对食品卫生安全加强管理.防止出现群体中毒、疫病。

供餐人员需进行健康体检，符合食品从业人员健康要求。餐厅的制作间必须在室内，整洁无污染。所有进货应通过正规途径.并有检验检疫证明。定型包装食品必须在包装上分别标注品名、产地、厂名、生产日期、保质期、批号或代号;调味品需为正规厂家生产.有包装、厂名、配方说明等。生熟食品分开保存.封闭保鲜.贮存物品的房间整洁无污染.温度及湿度符合贮存标准(以食物包装上的标志为准)。餐具、容器消毒后，应放置在密闭性比较好的保洁柜中保存，保持干燥、清洁，工作人员搬弄消毒过的餐具时应坚持手的清洗和消毒制度，避免二次污染。

第9类安全风险：恶劣天气

遇大风、暴雨雪等恶劣天气.物业管理公司应提醒用户搬离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物。要检查天台、平台下水道及各水沟渠、地漏的畅通情况。日常要定期做好外窗，外墙霓虹灯固定检查工作。