状态维修在物业设备管理中的应用

随着物业服务企业之间日益激烈的市场竞争，物业管理中保洁、保安、设备维修等专业的社会化分工、集成化管理的发展，相对更有技术含量的设备维修管理在物业服务企业竞争中所处的核心地位便愈加突出。

然而，具有核心竞争力的设备管理，其优势不仅仅体现在对物业设备的故障维修、日常保养及运行操作上，更重要地反映在能有效降低设备的故障发生率、具备明显技术经济效果的设备管理能力方面，提高业主共有共用设备的可利用率，提升我们的服务质量和经济效益。而实现这一目标的有效方法之一是实行物业设备的状态维修管理。

物业设备的特点与状态维修

物业设备泛指附属于房屋建筑的风、火、水、电、气各类设备，分别为空调系统设备、消防主机设备、上下水泵机组设备、高低压变配电设备、发电机、电梯及弱电智能系统设备、燃气锅炉设备等。其呈现出门类繁多、功能综合性强、涉及专业广、突发故障损失大等特点。虽然有些设备的某些特殊故障是突然发生的，但多数故障都有一个逐步劣化的过程，经过不同的损坏阶段直至发展到故障的发生。

状态维修就是，当设备处在上述劣化过程中，通过人的五官及科技仪器等监测手段获得设备状态的直接信息，经过统计分析和数据处理，对设备“健康”状态进行适当的检查和故障诊断，并在故障发生前有计划地进行适当的维修。因此，状态维修主要取决于设备的运行实际技术状态，而不规定设备的使用时间，无论距前次维保修理时间有多长，只要技术状态正常就不进行维修保养，反之即修。这样能够有效地避免“维修不足”和“维保过剩”的问题，能最充分地利用设备设计使用寿命，使维修保养工作量减到最少，是一种经济合理的维修管理方式。

状态维修的技术可行性

物业设备发生故障的过程，从理论上可以划分为两个阶段。起先，设备运行损坏以一定的速度发展，直至达到性能的阈值（以被控制数的已知值表示）时刻，而这被认为是接近损坏的报警信号；一旦超过这个时刻，设备就将以更快速度走向故障（如图1所示）。譬如由于疲劳或磨损所引起的物业设备故障过程。

图1：设备性能的阈值

实际上，物业设备极少有发生故障而当时没有立即被人知道的情况，而且，故障不是突然发生的。因为设备要经历一个逐步劣化的过程，出现故障前都会有一些征兆或明或暗地显露出来。容易察觉、比较明显的征兆有设备功能异常、出现异常响声、异常振动、跑冒滴漏、有特殊气味等；通过仪表板、警示灯或仪器点检反映出来的过热高温及电阻、导电性、绝缘强度和电位等变化。因此，这些征兆能够依靠五官检测（即眼看、耳听、手摸、鼻嗅）及通过适当监测手段和措施来发现，在故障发生前展开维护保养或检修行动，可以有效地防范紧急故障的发生。当然设备状态的检测与故障诊断技术就显得十分重要。

科学应用状态维修的经济性

状态维修与现有的维修管理相比，具有明显的经济性。目前的设备维修管理是按规定的时间安排维修保养，如中央空调冷凝器通炮清洗每年1次；低压变配电设备每半年1次；电梯每月2次；消防设备每月1次等等。这样必然会出现维修保养不足或维保过度的情况。维保过度不仅增加人工及材料成本，还会因设备停机影响服务对象（业主和使用人）的正常使用而降低经济效益；而维修不足就会造成故障停机和事后维修，不利于物业设备安全运行，不仅影响本公司的经济效益和声誉，还会波及服务对象的正常经营活动。

设备维保计划的制订一般都按照预先的规定进行，只有时间的计划性，维保过程不能准确地反映设备的客观状况，技术和经济效果不明显，设备的整个维修保养过程难以做到科学合理。

状态维修是依据设备的实际状况，科学合理安排维修任务，以最小的资源消耗换取物业设备的安全、经济、可靠的运行能力。

当物业设备的任何一个“运行-修理”周期内确定进行设备检查的频次增加时，预见故障发生的可能性也随之增加，同时无计划的紧急修理就会减少（见图1所示）。然而，这却和它们的单位时间费用一起增长。经由维修人员根据不同设备运行参数的变化趋势或幅值变化作判断测算，相应确定最优的状态维修检查频次，可使维修和控制的总费用最低，即有关检查和包括预防维修及故障修理的费用总数最低。

物业设备系统是由各类专业不同的设备组成，各种设备的重要性也不同，这些特点就决定了对所有设备实施单一的维修方式是不合理、不经济的，必须针对不同的设备和不同的运行方式，采用不同的维修保养管理方式。此外，状态维修虽有最大限度发挥设备能力及经济性的优点，但也受到状态监测手段、监测成本与本单位具体情况等因素的限制，在推行过程中，应按基础条件实际达到的程度，从自有物业设备开始试行，逐步增大管理范围内实施状态维修设备的比重。

状态维修应用于物业设备管理

除了在经济方面可以做到节约成本外，在管理层面，能够进一步树立和完善现代化的管理理念与体制。

状态维修的应用，有助于管理人员在取得目前设备管理成熟经验的基础上研究探索新的维修方式所涉及的相关管理方面的问题，予以不断总结和创新；也有利于管理者更加牢固地树立经营观念、竞争观念、市场观念，使设备管理现代化更好地为经营目标服务。在作业层面，能够促进维修人员素质的提高和优化工作进程。状态维修的应用，势必要求维修人员掌握设备状态的检测与故障分析的手段，同时能综合评估设备的健康状态；具有拟订优化维修计划及工艺的能力，并积累丰富的维修保养经验和高超的检修技术，做到保养得当、修必修好，从而促进设备维修人员队伍向高素质、技术密集型方向发展。

目前的维保管理方式是，不论设备状态如何、不分设备主次，一律按时间规定执行检修保养计划，缺乏针对性，不能对症下药，具有一些盲目维修保养的成分。状态维修的应用，能克服上述不足，同时能密切维修人员与运行人员之间相互配合、协同工作的关系，对提高维修保养效率和维修质量、优化维修保养工作进程都有着积极的意义。

总之，状态维修不仅有利于提高本企业的经济效益和服务质量，还有助于改善和提高服务对象的经营环境与经济效益。

一个应用实例

深圳中航物业管理有限公司现接管服务的一个商用物业项目，建筑面积5万平方米，是集购物、餐饮、休闲、美容、停车于一体的高档综合性消费中心，日均营业额在数十万元左右。因某些商铺为24小时营业，相应的物业设备需要全天候运行（节假日设备的负荷更重）。物业管理公司确保这些设备的正常运行责无旁贷，万一发生设备故障导致商家停业，将给商家造成不小的经济损失，同时也给本单位带来严重的负面影响。

然而，当时为了适应市场竞争的需要，在物业服务合同上为此项目配备的设备日常维修、保养及运行的定岗机电工程人员（含主管）仅10人，人员少、任务重、难度大。按现有的设备管理方式，常常需要其他项目的设备维修人员前来增援。为此，公司在低压配电柜这一个别的设备上试行状态维修管理。该配电柜在开业前一个月（当年9月初）进行过一次全面停电维保检查工作，按每半年进行一次维保的计划，每次需要36个加班人工，全年共计72个。状态维修的施行，没有按计划在相隔上次维保期半年时进行按时维保，而是要求运行人员增强责任心加强重点部位的巡查力度，关注仪表板、指示灯的变化，利用热成像仪等仪器进行点检，依靠眼看、耳听、手摸、鼻嗅来察觉配电柜的信息。当开业次年5月中检查时，发现配电柜有些异常，立即上报并安排于5月17日夜间对低压柜全面维保拆检，发现有两处异常：一是有一断路器触点碳化，易导致接触不良（见图2）；二是一抽屉柜接触点松，易发热而可能出现跳闸故障（见图3）。后采取相应措施及时排除了故障隐患，避免了可能发生非正常停电而带来的经济损失。同时，也减少了一半的按维保计划执行所需的加班人工。

上述实例说明，状态维修具有用人省、消耗少、提高设备运行率等优点，可以满足市场经济的要求。

应用状态维修管理的思路

1、做好状态维修的宣传与培训工作；

2、建立新的计划状态维修体系，将现有的周期计划维保方式与状态维修紧密相结合，形成适合本公司实际状况的设备管理模式；

3、建立以点检巡检为中心的随机状态监控体系；

4、建立新的设备考核指标和激励机制。

小结

综上所述，状态维修应用于物业设备的管理，不仅具有一般技术应用上的可行性，而且能带来直接的经济效益；无论对于管理人员或作业人员的队伍建设，还是对于优化实际的维修保养工作进程，都具有积极的意义。

虽然在国内物业服务行业内状态维修的设备管理方式应用得很少，即使有也主要集中在对个别设备维修保养作业过程的管理（如上实例），而对设备状态的统计分析及故障趋势的预测功能较为不足。然而状态维修将代表物业设备维修保养未来发展的趋势。所以，结合本企业实际情况，深入研究状态维修管理的特点，开发具有自主知识产权的物业设备维修管理模式迫在眉睫。