房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新

根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况；

需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；

属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修；

编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途；

各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚；

及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好；

因房制宜，有计划地安排保养维修任务；

完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度；

完善的管理、检查、考核制度；

给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态；

建立和贯彻各项规章制度及各项标准；

搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度；

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定

【房屋、建筑设施】

建物维修工

按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；

每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；

将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；

房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；房屋、设施发生异常，及时报告工程主管，并在工程主管协同下排除异常。

工程主管

负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；

每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；

对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；

每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；

【供配电设备】

电工

每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并填写《配电房巡视记录表》；

配电房每月打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动日志》按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

工程部主管

负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；

每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证。

【消防设备】

日常巡视：

a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；

定期检查：

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；

b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。

维修保养：

a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；

b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；

c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

设备主管

a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；

e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门。

【给排水设备】

管道工

每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；

水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；

按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

【电梯设备】

分承包方电梯维保人员

每周按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；

电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；

设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

【水泵设备】

管道工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并填写《水泵房巡视记录表》。

b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次。

c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内。

d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。

三、共用部位设施设备维修养护计划及服务方案

【楼底层大厅】

对楼底层大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养护：每周三次，落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～10s范围内，无阻滞现象。

落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；

落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。

对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。

【楼道】

对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周检查一次。

对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。每月一次。

对楼道、扶梯进行巡查：每月一次。

a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动。

b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂。

c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大

理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）。

楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。

对楼面进行巡查：每季一次。

a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好。

b.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【雨污水总管及屋面外墙】

对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落；每季一次。

对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞；每季一次。

对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。每年二次

【车道道路、侧石、围墙】

对物业管理区域内路面，侧石进行巡检：每周一次

a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；

b.混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；

c.路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次

【雨污水窨井、下水道】

对物业区域内雨、污水管进行检查、清捞；每年二次。

疏通物业区域内污水下水道，保持下水道畅通；每季二次。

汛期前应对下水道进行疏通，清捞井内淤积物。每年汛期前一个

月实施

【屋顶避雷带】

对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。每年一次。

对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈；每年一次。

【物业区域内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、射灯】

夜间应对路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯、射灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯罩完好，无破损现象；每日一次。

检查照明供电线路绝缘状况是否达标；每年一次。

检查照明供电控制保护装置功能是否正常；每周一次。

【娱乐设施】

对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修；每月一次。

【健身设施】

检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全；每月一次。

对设施油漆作防锈保养；每年一次。

【地面停车位】

地面平整，无积水、进出无阻碍，停车位图标清晰；每季一次。

【地下车库】

车库门闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常；每月一次。

巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好；每季一次

消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活；每季一次

巡查监控装置应功能可靠；每周一次

【楼道、室外消防栓】

检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏；每月一次

油漆室外消防栓；每年一次

检查消防带完好无损；每年二次

检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活；每年二次

检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每月一次

【清洗水箱（蓄水池）】

水箱（蓄水池）清洗、消毒；每半年一次

水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。

检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次

【无障碍通道】

照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍；每季一次