物业共用部位和共用设施设备服务标准

1、根据房屋实际使用年限、使用状况、对房屋共用部位和设施设备完好状况做出评价。属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出书面报告与建议；

2、发现物业管理区域违反规划或管理规约（临时管理规约）私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，应及时告知和劝阻，并及时报告有关主管部门；

3、每年对避雷接地系统进行检查维护，符合规范要求。雷电、强降雨、大风、沙尘暴等极端天气前后应进行重点检查，发现严重腐蚀、松脱等现象立即更换或紧固，保持避雷系统安全可靠；

4、根据特殊情况（如异常危害性天气、业主委员会委托等）需要，安排对共用重点部位和重点设施设备进行针对性检查。检查中应充分考虑当地冰雪和风灾等因素，可能对建筑物、附属构建物、周边环境和人身安全造成的影响；

5、每年宜向业主开放查验一次主要设施设备运行情况；

6、建立并完善房屋及公用设施设备的基础档案，运行、检查、维修养护记录应归档；

7、对房屋共用部位和共用设施设备应加强日常管理，每半年进行全面安全普检不少于1次；

8、对路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、周界报警监视系统等巡视，每周巡视不少于2次；

9、对楼内公共部位每周巡视不少于2次，保持共用部位的玻璃、门窗配件完好、照明灯具正常使用，做好专项检修，无安全隐患，房屋外观整洁无脱落污迹等；

10、保持小区各组团、栋号、单元（门）、户标志、标识、信报箱、宣传牌字迹清晰，外观整洁和美观，无安全隐患。发现损坏，及时修复，完好率应达到90%以上。

供水系统

1、供水设施应按照供水管理部门和卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质应符合国家生活饮用水卫生标准；

2、建立共用供水操作规程、保养规范、停水处置预案、巡视制度及清册（设备台账），按规程运行、检查、维修养护并归档；

3、重要设施设备、特种设备及仪器仪表按照有关规定检验检测，操作规程上墙，有安全隐患及维修期内警示标志，配有流体流向标识、运行状态标识。危险设备、危及人身安全处有防范措施；

4、对共用设施设备（饮用水箱、消防泵、喷淋泵、污水泵等）进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保养水箱人孔、进水管、溢水管、泄水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；

5、冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。保持箱体完好，池体内清洁，无渗漏，表面和支架无锈蚀，漆膜脱落处及时修补；保持清洁卫生和良好的通风、照明、采暖、地面排水畅通；

6、属于小修的及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，应向业主大会（业主委员会）或相关部门提出报告与建议，或按有关规定办理；

7、采用一用一备（或一用二备）水泵供水系统的，每季度切换1次供水水泵的运行；

8、遇紧急情况，发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒和清洗，张贴通知，禁止无关人员进入二次供水机房和接近水箱；加强巡视，巡视有项目内容，有巡视记录，确保供水设施设备无故障和无安全隐患运行；

9、各种仪表指示稳定正常，保持阀门开关润滑灵活，发现滴漏及时维修保持正常运行和使用，消除安全隐患并填写水泵运行记录，建档备查。泵房、消防泵及管道阀门每2个月检查清洗不少于1次。

排水系统

1、排水系统井盖完好，井内（壁）无积物浮于面上，水面无漂浮物。排水出入口畅通，无积水，清理后及时保洁现场；

2、化粪池每年清理1次，清理前提前24小时告知业主。清理现场设置安全标志，人工清理者应将污物包装良好，当天运走，清运过程无漏洒。清理现场及时清洗干净；

3、落水管、落水口保持完好，排水明沟雨季和春季应加强清扫。每季度清扫不少于3次；

4、每年不少于2次对地下管井疏通清理。清理时应设置警示牌，必要时加护栏。清理后地面冲洗干净，水流畅通无堵塞外溢现象；

5、共用排水管道发生堵塞时，应按照紧急维修项目及时处理。

道路车辆

1、建立道路停放车辆管理制度及管理方案；

2、道路交通标志设置明显、清晰、停车场、棚、房设施完好无损。封闭停车场（地下停车场）内照明设施完好，通道畅通，路面平坦，给排水畅通，通风正常，配备必要的消防设备；

3、交通设施（道闸、挡车器材、限速标识，行驶方向，路面停车标识等）指示标识规范、清晰、正常使用，便于车辆有序通行和停放；

4、占道停车费按业主大会决定收取，收费标准应在车场车库明显之处公示；

5、车辆停放有序，车辆凭证（卡）出入，定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务责任；

6、停车场地面保持清洁，无杂物；

7、实行特约服务的，按约定落实看护管理责任。

电梯运行

1、建立电梯运行监管制度，指定紧急救援方案和处置预案；

2、电梯在使用前或使用后30日内，须向有关部门办理安全使用许可证，标注应置于电梯轿厢内明显位置，注明注册登记检验合格标志。电梯内应设置报警电话；

3、电梯安全检验合格有效期满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请，并取得《电梯安全使用许可证》。电梯日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除，并逐台建档、建卡、注册登记；

4、电梯的维护保养应与有资质的维修服务单位签订合同，明确约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务和责任，对专项服务企业的维修保养工作进行监督，落实定期检修维保工作。大中修更新改造后，电梯应有质量验收证明（或质量验收报告），更该部分须有变更设计的证明文件、电梯安装验收证明和报告；

5、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除。电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器应每年进行校验、检修；

6、确定合理电梯运行高峰时间，监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，防止地面水流入电梯井。配备电梯安全管理人员，严禁违章使用电梯。安全管理人员应具备必要的安全知识；

7、电梯停梯维护应提前1天通知业主，维修期间应减少对业主正常生活的影响；

8、发生电梯停电困人、夹人等危险情况时，物业服务人员须在15分钟内到达现场，迅速组织救助；

9、保持电梯机房整洁，控制柜、主机表面、地面无积灰，无污渍，消防设施完好。电梯井底垃圾杂物应定期进行清理。