如何整改提升物业管理项目存在的问题？

最近在做的就是这样的一种事情，我们相信，物业服务项目的管理工作中，问题是始终相伴的，问题受到诸多因素的影响制约，例如业主群体、物业业态、园区特性、地域特性、员工和现场管理等。

对于目前我所处的项目，实际上在参与管理半年多的时间里，遇到了很多情况，也走了很多弯路，实际上也是不久的时间前思路更加清晰，让我确信这诸多因素的影响制约十分重要，而我们所能做的，就是在现有基础上合理利用资源，最大化发挥管理作用，在人和细节方面做大的努力。

如何整改提升呢？

在管理过程中从以下几个方面我们一同了解：

整改提升思路

整改一个项目整体存在的问题，要优先建立一个宏观的概念，要整改的目的到底是什么？例如我所处的项目，整改目的是：整体标准化体系执行到位，建立可持续发展的项目人员培养体系。强化基础业务，提升团队整体能力，进而使得物业服务项目的业主感受提升。

宏观概念的建立：第一步要明确项目问题，我时常问询我的员工，‘你是否有清单？’，同样如此，项目整改提升的过程中的第一步，是要明确项目切实存在的问题，也就是要有项目问题清单，这个问题清单的建立必须是有逻辑思维方式的人进行工作的第一步。

接着，我们要开始对问题进行排序了，有人问过我，为什么要这样做？原因很简单，我们的时间是有限的，同一时间，团队可能会行为很多事情，但是单一责任人需要一定的时间解决一个事情。【这里提出一个延伸的概念，举个例子，项目负责人将问题ABCD分配给各端口负责人1234，1234端口负责人又各存在班组负责人abcd，这样实际上我们要清楚，数据上ABCD问题是分给了16个人甚至更多，则单一人员的问题解决数量数据上说来为0.25，不饱和工作项便诞生了。因此统筹管理者对于下属管理思路的指导是非常重要的，这里不再敖述，有管理经验的人是很容易理解这个概念的。】

问题排序的思路是：满意度→集团、公司、项目重点事项→重点诉求→一般事项→其他，这是问题排序的大方向，不是下发的工作任务。

接下来排序完成，便是整改提升计划的制定和工作任务分解。【我曾经陷入一个误区，认为管理者亲力亲为将一件事情从头至尾跟进一遍会收到最好的效果，结果证明，带来的错误便是效率低下及员工依赖度加大。】

在计划制定的过程中，要充分考虑这是一件必要但是却是额外工作强度的事件，虽然这是在补偿以往管理不善欠下的债。因此，我们充分考虑上面因素时，管理者在整改提升的过程中要尝试引导甚至命令式的分解任务，如果按月来进行计划制定，则每月单一端口繁琐整改项不要超过20%。

举例：物业管理--陷入问题的项目如何整改提升

这是制定中的一份以月份为基础的整改提升计划【未完成版本】，每月各端口的事件要做很好的分解。

接着，我们要清晰的认识到这样一点，‘每做一件事情时，便要做彻底’。这个概念很重要，很多企业、团队在整改提升时，恰恰是因为只做表面工作，忽略了本质，产生了反复整改反复出错的情况。

下面，进入了具体事项、问题的整改了，这时的目的为：建立单一行为项的管理制度。思路为：建立问题清单→首次整改发现人员执行问题→建立流程→设定检查方法、频率→设定考核方式→形成管理制度→模拟演练→验收并开始执行

这里面引入一个概念，何为管理制度？我们从实际操作经验进行解释为：工作职责+行为项流程+执行标准+检查制度（检查方法、频率的合集）+考核制度=管理制度，部分企业的体系标准=工作职责+行为项流程+执行标准，因此管理制度=标准化体系+（检查制度+考核制度），其中（检查制度+考核制度）便是保障整改后持续有效的日常管控必备项，由此我们可以这样总结，项目的整改提升，在具体事项层面便是管理制度的建立问题。

按照上面的概念，我们会懂得，整改提升要持续，才是有效的。

按照如上的思路，我们的具体事项整改便是有效的，而具体事项（又称行为项）持续不断的整改提升，循序渐进，基础业务整改提升的目标便达成了。

2.团队人员调整和无声的暂时性接纳【简写】

团队人员也会遵循8020法则，团队中必然存在能为整改提升尽最大能力的人，我们将团队人员在整改提升中的情况进行如下分类，不再进行单独说明：

分为：A，固守整改前思维、工作方式的员工；B，无条件配合且具有责任心的员工；C，叛逆且存在对立情况的员工；D，能接受如上整改思路且尝试执行的员工；E，整改过程中，合理流动产生的新员工；F，能力有所欠缺，但经验丰富且保守、老道的自保型员工。

整改提升过程中，在团队方面，重点关注点：A，淘汰何种人；B，不能改变思维方式则无法改变现状；C，合理安排，保障日常事务不遗留；D，不配合的员工坚决考虑淘汰，但是要控制节奏，避免无人可用的窘态；E，注重新员工与旧风气的隔离（这点非常重要）。

无声的暂时性接纳是针对特殊情况而言，主要针对ACF类员工，在节奏控制方面的一个措施。

让更多的员工参与到整改提升工作中，真正的提升员工的能力。

3.不能急切的心态

顶住整改提升过程中人事物的各类压力。

顶住因整改进度无法过快，不得不频繁解决遗留问题的压力。

管理者要放平心态处理日常事务，整改提升过程不能操之过急。

以上这些便是一个陷入问题的项目如何整改提升的一类思路，实际操作过程中，还存在很多细节，比如：员工能力提升、如何让员工学习等等等，无法一一详细分析，需要慢慢整理思路和经验。

我们在接手一个问题项目时，往往是需要不断尝试及不断犯错误才能走出一条符合实际的整改提升道路，因此方式方法以及思路往往存在多种，只要是适合项目实际情况，并能长久有效的执行，便是好的方式。