浅析物业管理行业的人力资源开发与管理

知识经济条件下，人力资源开发与管理在企业的战略地位日趋重要。在这样一种发展趋势下，我国企业，尤其是作为新兴行业之一的物业管理行业的人力资源开发与管理现状却不容乐观。随着物业管理的迅速发展，解决物业管理企业人力资源开发与管理的问题，并探索适合现代市场经济需求的人力资源开发与管理发展对策，无疑是众多的物业管理从业人员当前的热门话题。

一、物业管理行业人力资源开发与管理的现状与问题分析

（一）企业内部现状

笔者通过对深圳万科、深圳金地、广州中海、佛山中南、佛山能兴等几家公司的组织结构、部门设置与岗位职责，以及人力资源开发与管理等情况的了解，发现深圳的几家企业几乎都建立了一套与现代市场经济相适应的现代企业管理制度，特别是在人力资源开发与管理方面较其他一些地区的物业管理企业规范、科学。而广州、佛山的几家企业在人力资源开发与管理方面则很大程度上反映了我国大部分物业管理企业的现状，还没有真正认识到人力资源作为企业最宝贵的资源，在思想上仍没有超出原来传统的劳资人事管理框框，没有转变为对人力资源全面系统的、科学的开发与管理的新模式。虽然大多企业都设立有专门的人力资源部，其中有一些是干脆将以前的“人事行政部”改为“人力资源部”，但在人力规划、招聘、培训、考核、激励等环节上有着很大的随意性，主要体现在以下几个方面：

1、忽视人力规划的价值，大多没有形成较系统的人力规划体系

人力资源规划是人力资源开发与管理的主要功能。人力资源规划可以使企业能够确定它未来所需要的人才组合，然后利用这些信息为其招聘、录用以及培训和开发等环节制定计划。

佛山南海某物业管理公司，1997年成立，经过几年的发展，成为了当地首批二级资质并通过ISO9002认证的物业管理企业。2000年开始，该公司开始扩大市场规模，向周边进军，凭借其品牌和实力，2000年到2002年期间先后赢得了四家住宅小区的物业管理权。公司市场份量的增加，无疑是一件令人欣慰的事情。但在2002年到2003年期间，公司一边在增加市场份额，另一边却又先后失去了两家在当地较有规模和名气的住宅小区的物业管理权。通过调查了解得知导致该公司在短短的一年多时间里痛失两大块市场的原因有多方面，其中忽视人力资源规划就是导致其失败的重要原因之一。该公司对人力资源规划不重视主要体现在：

（1）公司的组织结构设置不科学，总公司本来的人力资源部随着分公司的成立而转移到分公司，总公司不再设立人力资源部，分公司的人力资源部则担当起整个公司的人力资源管理和某小区监控中心等方方面面的工作。

（2）部门的人员设置不合理，如人力资源部只设置1人，既官又兵。

（3）公司在不断扩张市场的同时并没有进行人才储备，人员的培训和管理跟不上公司的发展步伐，这势必导致公司在市场上接受如此的教训。

2、没有真正理解培训的作用，许多培训工作只流于形式

很多物业管理企业只是狭窄地理解培训，并没有把培训和发展放在一起考虑，进行规划和实施。有些企业随大流，看人家有培训，自己也组织一些培训，但根本就没有做培训需求分析、培训计划等。有些企业把培训看成是员工福利的一部分，大家轮流参加培训，但培训过后没有做任何的评估和分析。更有些企业为了包装企业品牌，巨资聘请行业内的一些著名顾问公司来对其提供顾问培训工作，但可惜的是很多也只是流于形式。如前面提到的佛山某物业公司，公司花了十几万聘请了较为出名的戴德梁行公司进行为期一年的顾问培训。顾问培训工作一个月进行一次，每次顾问公司的专家来了，物业公司也只是派几个中层干部参加，公司高层几乎都没有参加过。整个顾问培训过程中，顾问公司提出了很多意见，但该公司大都只是应付了事。每次培训结束后，没有总结，也没有交流学习，更没有回到岗位上贯彻实施。顾问公司的一些提案，公司高层很少过问，更谈不上学习研究并有所作为。

3、大多数企业没有一套成熟的、系统公正的绩效考评系统

就当前的大多数物业管理的绩效考评情况来看，大多数企业没有一套成熟的、系统公正的绩效考评体系，甚至一些企业根本就没把绩效考评当一回事。有些物业管理企业，本来可以定量考核的不定量，整个企业一个标准，很大程度上只反映了某个主管的一些主观看法，缺乏合理、科学性，这样就难以发挥绩效考评的作用，更有时给企业的发展带来很大的负面影响。如：广州某物业管理公司，随潮流也将“人事行政部”更名为“人力资源部”，并制定了一系列的管理制度，但就其内容上，制度大多都只体现其约束功能而缺乏激励功能，也就是说制度的惩罚多于奖赏，就算是有奖赏，也难以落实。

（二）行业局部现状

1、整体的人力资源素质亟待提高

由于物业管理在我国尚属新兴行业，目前还没有普遍建立起完善的从业人员行为规范和行业管理标准。我国物业管理从业人员的知识、技术、经验等素质，大部分还不能适应当前的物业管理发展状况，据统计，目前我国80%左右的物业管理从业人员来自城市企、事业单位下岗分流人员、部队退伍军人以及农村剩余劳动力，整体的人力资源素质亟待提高。

2、行业对人才的吸引力不大

我国大部分物业管理企业小而分散，规模不大，其创利能力低下决定了这个行业难以提供良好的薪酬待遇，也就难以吸引高素质的专业管理人才。另外，由于很多人都普遍认为物业管理行业是一个低技术、劳动密集型的行业，主要从事的只是一些简单的保安、清洁、绿化和维修工作，不需要高素质的人才，因此也就缺乏良好的用人机制。

（三）社会总体现状

社会上仍然存在不少影响物业管理行业健康发展的不利因素，主要体现在：

1、缺少立体化的人才培养方式

目前，我国越来越多的高校都开设了物业管理专业，教学层次多样化，授课对象很广，数量也非常巨大，而且质量在逐步提高。但在多数物业管理教学中存在着设置的课程脱离企业运作的实际业务等问题。

培养物业管理人才，除了理论学习外，还需通过实践环节与企业结合起来加深理解和把握所学的知识。再加上随着物业管理的快速发展，高档次的物业管理市场不断的扩张，信息化、智能化、个性化、网络化、零干扰的物业管理服务已成为当前的新趋势，这就要求各大专院校和专业培训机构要转变当前传统的人才培养方式，引进合乎市场需求的立体化人才培养方式。

2、尚未形成权威、专业、系统的资格认证体系

近些年，国家推行物业管理员职业资格证书制度，要求从业人员持证上岗，但很多企业都没有真正贯彻实施，对此，相关部门也缺少科学的监督机制。更重要的是现在的从业人员资格认定，无论是从物业管理企业经理，还是部门经理，又或是基层物业管理员，到目前整个行业都尚未形成权威、专业、系统的资格认证体系。很多地方的一些行政主管部门（如劳动局、国土资源局等）和行业协会（房地产协会、物业管理协会等）纷纷举办上岗培训班，建设部和一些地方部门的过多介入，使得资格的认证工作缺乏统一和权威性，且带有较浓的行政色彩。

3、社会供应渠道狭窄，导致人才供求失衡

物业管理行业由于创利能力低下和行业人才培养机制落后，人才的培训工作一直比较滞后。近些年来，各地也纷纷成立了不少物业管理专业的培训机构和大中专院校，但由于行业发展过快，相对于全国300多万的物业管理从业人员来说，也只是杯水车薪。目前，我国物业管理人才的供应渠道还主要是大中专院校的毕业生，社会供应渠道的狭窄导致了整个行业的人才供求仍然失衡。

二、物业管理行业人力资源开发与管理的趋势及对策

综合上述三个层面的现状分析，我国物业管理行业的人力资源开发与管理应做好以下几个方面的工作：

（一）建立系统的人力资源规划体系，优化人力资源配置

有效的人力资源规划能提高企业的竞争优势。物业管理是一个典型的以人力资源及智力输出为特征的服务性行业，其人才结构特征决定了这个行业具有很大的流动性，尤其是基层一线人员的流动。如保安员、保洁员、技术员等的变动在一般企业是很常见的。尽管是基层的员工，但由于他们是与业主最直接接触提供服务的人员，关系着企业的正常运作，因此，对每一个层次的人力资源规划都不容忽视。

人力资源规划是人力资源开发与管理中科技含量最高、技术手段最集中的环节之一，在知识经济时代，社会对物业管理企业的要求越来越大，也就对物业管理企业的人力资源开发与管理提出了更高、更新的要求。这也势必要求企业要建立更具前瞻性、能适应环境变迁、社会发展的人力资源规划体系。

（二）提高行业整体素质，促进人才职业化

鉴于物业管理从业人员素质的现状，物业管理行业的主管部门、行业协会、行业各类培训机构和企业领导人，必须以战略的眼光多种渠道、多种形式地培养物业管理人才，使之适应现代化物业管理的需要，为物业管理的持续发展提供优质的人力资源。提高行业整个人员素质要采取有效的途径：一方面抓好从业人员的上岗培训。严格按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求，科学地对各类人员进行专业培训。另一方面要抓好学历教育，采用科学的、立体化的人才培养方式，着眼于行业当前和未来。

（三）建立一套客观而公正的绩效考评系统

一个良好的绩效考评系统能够对组织有很大的好处。目前大多数企业都建立了自己的绩效考评系统，但评估的可靠性和有效性在大多数的考评系统中仍然是存在的主要问题。物业管理行业作为一个新兴行业，当前我国物业管理企业的绩效考评系统尚未成熟，很多都是处于效仿完善阶段，因此建立一套客观而公正的绩效考评系统无疑成为大多企业的当务之急。

随着经济的全球化，我国物业管理行业的发展也须与国际接轨，这就要求市场化、国际化从业人员的资格认证。只有加快这种意识的转换，我国的物业管理企业才能更好地应对社会的需求而立于不败之地。全球经济的不断发展，市场竞争日趋激烈，物业管理企业将面对新的挑战，同时，日新月异的高新科技也给物业管理企业带来了前所未有的发展机遇。随着社会进步和经济发展的速度不断加快，城市建设的标准和居民生活的要求也不断提高，相应地对物业管理行业的发展提出了更高的要求。

在物业管理行业发展不断深入和物业管理市场不断完善的过程中，我国物业管理企业在经济性质、组织结构、经营管理机制方面都将发生根本性的转变，市场化、集约化、规模化、信息化、智能化、专业化必然成为其物业管理行业发展的方向。

结束语

结合以上对我国物业管理行业人力资源开发与管理的现状分析、发展对策以及发展趋势，物业管理企业领导势必要将企业的人力资源开发与管理工作放到战略地位来考虑和处理问题。而执行企业人力资源开发与管理工作的人力资源部门更要掌握先进的人力资源开发与管理理念和实践技能，提高人力资源开发与管理的工作效能，进而提升企业的核心竞争力和全面竞争力。