解密江苏省苏南苏北物业管理人员薪酬福利待遇差距

在江苏省，通常苏南地区行业从业人员工资普遍要高于苏北地区。通过招投标引进的外地品牌物业服务企业（如万科、陆家嘴等），和隶属于外资房产企业的物业服务企业从业人员工资，都要高于本地企业。同属服务行业的宾馆、酒店等普通服务人员的月工资都在1,200元左右，是物业服务企业保洁人员的1.5倍。而半数以上物业服务企业的保安、保洁等员工，按法定每月180个工作小时拆算后的工资，均低于当地最低工资标准，一名保洁人员的年收入不到1万元。部分物业服务企业为了降低管理成本维持企业生存，聘用上了年纪的人员，省去了养老保险等方面的费用。

2010年2月1日起江苏全面启用调整后的最低工资标准，其中镇江市月最低工资标准是960元/月，扬州市月最低工资标准是790元/月。目前在江苏省大约有70%左右的物业服务企业保安、保洁等人员的工资均低于当地最低工资标准。

下面来看两家企业的实际薪酬状况。

苏南：苏州市

苏州工业园区易通亚信物业公司是一家二级资质的公司，成立于1998年，是一家有着丰富管理经验的公司。2006年成立镇江物业管理分公司，并通过招投标，中标获得镇江新区中心生活区建筑面积40万平方米的高档住宅小区——海德公园前期物业管理项目。

易通亚信镇江海德公园管理处员工的工资组成：

项目负责人：2,500—3,000元/月，按规定交纳养老、医疗保险，享受午餐补贴，每周休息二天，加班按规定计发，一年过节费加奖金3,000—8,000元左右，扣除个人应缴纳的养老、医疗保险，年总收入在35,000—40,000元左右；

总台客服人员：1,200元/月；

行政助理兼财务：1,300元/月；

工程维修主管：1,800元/月；

保安主管：1,500元/月；

保洁、绿化主管：1,000元/月。

上述人员按规定交纳养老、医疗保险，享受午餐补贴，每周休息二天，加班以调休为主，一年过节费加奖金2,000—4,000元左右。

工程维修技工：1,200元/月；

保安：1,400元/月左右（每天工作12小时）；

保洁、绿化人员：900元/月。

上述人员按规定交纳养老、医疗保险，享受午餐补贴，每周休息一天，加班以调休为主，一年过节费加奖金1,000—2,000元左右。

苏北：扬州市

扬州鸿大物业公司是一家三级资质物业服务企业，是扬州鸿大房产公司的下属公司。组建成立十多年来，公司除负责自己房产公司开发的楼盘外，在仪征等地也有物业管理项目，总管理面积50万平方米左右。

宝带新村属于自建自管项目，建筑面积26万多平方米，其中有20%是拆迁安置户，物业费0.25元/平方米/月，收缴率在75%左右。

宝带新村管理处人员的工资组成：

项目负责人：1,500元/月，按规定交纳养老、医疗保险，法定节假日加班50元/天，一年过节费加奖金2,000元，扣除个人应缴纳的养老、医疗保险，按年法定节假日10天、加班费500元计算，年总收入在19,000元左右。

总台客服：1,000元/月。

行政助理兼财务：1,200元/月；

工程主管：1,200元/月；

保安主管：1,200元/月；

保洁、绿化主管：1,000元/月；

工程维修技工：1,000元/月。

上述人员按规定交纳养老、医疗保险，法定节假日加班50元/天，每周休息一天，一年加班、过节费、奖金等费用在1,500元左右。

保安：950元/月（每天工作12小时），原则上以企业内退等人员为主，每周休息一天，法定节假日加班50元/天，一年加班费、过节费、奖金等费用总共在1,000元左右。

保洁、绿化人员：750元/月，人员主要以年龄偏大的拆迁人员和郊区农民为主，每周休息一天，法定节假日加班50元/天，一年加班、过节费、奖金等费用在600元左右。

近几年我国物价指数的上涨，导致了物业服务企业管理成本的增加。另一方面物业收费标准却维持原状，如上述扬州鸿大物业公司负责管理的宝带小区，0.25元/平方米/月的收费标准维持了十多年，而且每年总有25%的业主以各种借口拒缴物业管理费。公司通过法律途径起诉欠费业主，但收效不大。对于以物业服务费为企业主要收入来源的物业服务企业来讲，物业费政府指导价限制了物业服务企业提高收费标准权利。在收少支多的情况下，为了维持企业的生存，只有降低员工的工资标准。部分企业为了省去养老、医疗保险等方面的支出，聘用企业内退和年龄偏大的人员，这就是目前从业人员大龄化的主要原因。物业服务企业没有优厚的待遇，就留不住优秀的人才，因而管理、服务水平的提高与企业的发展也就无从谈起，从业人员工资偏低这一问题所带来的负面影响，已经直接影响和制约了本行业的可持续发展。

不过部分城市的物业服务政府指导价格已有“松动”的迹象，2009年扬州市物业收费标准政府指导价调高了40%多，并规定只要小区超过50%的业主认可后就可以提高收费标准。如果物业服务企业能够改变观念，引进专业人才，优化管理队伍，通过加强管理提高服务标准，服务质量得到大部分业主的认可，就可以申请提高物业服务费用标准。如上述宝带新村住宅小区，原先0.25元/平方米/月的物业费标准提高40%后变为0.35元/平方米/月，这样一来小区26万平方米收费面积一年就能增加30万左右的收入。

物业服务行业关系到城市的千家万户，对创建文明城市、构建和谐社会，起到至关重要的作用，地方政府应加大对物业服务行业的支持力度。除了适时调高指导价标准外，笔者建议通过地方政府出台相关规定，把物业费用的收缴与业主水电费收缴捆绑在一起，由水电收缴单位代扣物业费，让业主知道物业费同水电费一样重要，从而确保物业费用收缴率。

但是，物业服务企业还需将增加收入的主动权掌握在自己手里，千方百计提高收费率，保证企业充足的薪金空间。物业服务企业应根据物业类型与管理标准等实际情况，把物业区域保洁与绿化维护等服务项目，委托给专业性的服务公司，这样不但可以降低管理成本，减少用工数量，规避用工风险，而且可以确保服务的质量，有利于服务水平的提高，提升企业自身形象，增加业主对企业的满意度，从而提高物业费用的收缴率。企业的经济收入得到了保障，员工的工资才能得到保障。

物业服务企业对业主应加强《物业管理条例》和物业管理有关收费政策知识的宣传，并将物业费收取的标准、物业服务的标准公布告知于业主，以提高广大业主对物业服务工作的认知度，让业主在享受物业服务成果的同时，明确树立依据物业服务合同交纳物业费是全体业主的法定义务的意识。