酬金制下物业服务费的会计核算主要问题及对策
从2004年1月1日起，规范物业服务收费行为的《物业服务收费管理办法》就已正式实施。该《办法》中提出：业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用;《办法》对酬金制是这样定义的：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制在国内一些地区已推行多年了，然而由于缺乏酬金制的理论研究和业务指导，再加上地方政府长久以来一直把物业服务收入作为持续增长的重要地方税源，导致物业服务企业被动沿袭以往的会计核算方法，使酬金制的优越性在实践中受到抑制。本文试图理清酬金制下物业服务收费的基本认识，并尝试建立一套酬金制下物业服务费的会计核算模式，以期起到抛砖引玉的作用。
一、如何认清酬金制下物业服务费的性质
为了认清物业服务费的性质，我们对它从以下几个不同的角度来进行综合分析。
1.从收入确认的标准来看，酬金是物业服务企业在物业管理项目上可以获得经济利益的唯一渠道，虽然物业服务企业收取了全部的物业服务费用，但是，除酬金以外，相关物业服务的经济利益并不能流入物业服务企业本身。所以，对物业服务企业而言，不能将物业服务费作为企业的收入。
2.从会计核算的“实质重于形式”的原则来看，物业服务费应确认为物业服务企业的“代管资金”。
会计核算的“实质重于形式”原则，要求我们在会计核算时应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。物业服务企业对于收到的物业服务费，仅有管理(包括按合同或约定用途使用)的权利，没有通过业务操作从中取得收益的权利，而业主则保留了对全部物业服务资金的监督和管理的权利，因此，实质上，物业服务费应当是物业服务企业代全体业主管理的货币资金。
3.从管理业主共同财产的主体来看，目前除物业服务企业，并无更合适的主体。全体业主归集起来的物业服务资金本可以由业主委员会这样的机构管理，但是，因为目前我国的业主委员会尚不具备法人主体资格，从而也就不具备法人财产权利，包括开立银行账户管理业主共同财产的权利。基于这样的理由，物业服务企业就担起了暂时保管的责任，合同到期时，要么移交业主委员会，要么移交给下一任物业服务企业。
4.从会计核算的基本前提“会计主体”的角度来看，在酬金制下，物业管理处是独立的会计主体，但其会计核算的责任主体是物业服务企业，这更清晰地反映出物业服务企业“代人理财”——“代业主管理资金”的特征。
对于采用酬金制作为计费方式的物业管理项目而言，物业管理处只有作为独立的会计主体才能将物业服务的提供者即物业服务企业的经营活动与其受托代理的物业管理项目的经营活动区别开来。由于物业服务费是业主预交的物业服务资金，属业主财产，显然，就不能将其作为物业服务企业的收入。
综上所述，我们不难得出这样的结论：酬金制下，物业服务费是物业服务企业以代理人的身份为业主管理的资金，在会计上应当作为“代管资金”;对于采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅包括物业服务酬金。
二、酬金制实施过程中存在的主要问题及对策
近年来，物业服务的专业化分工越来越细，越来越多的物业服务企业将自己定位于“社区服务集成商”，“服务外包”已经成为行业主流。在这样的背景下，《办法》的出台，不仅顺应了历史潮流，也维护了广大业主的经济利益。然而，由于一些技术问题没有解决，在物业服务领域出现了包括重复纳税在内的税收问题，加大了广大业主的负担，没有将《办法》为广大业主争取到的利益落到实处。
在目前条件下，税务机关不仅将物业服务企业收到的物业服务资金全额计税，而且在出现服务分包情形时再征一次税，有严重的重复征税情形。但是，我们在对营业税条例进行简单的研究发现：金融企业不是按收到的存款，而是按收到的利息收入作为缴纳营业税的计算基数;建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额，运输行业、旅游行业也莫不如此。这些至少可以佐证两点：物业服务企业应该只对酬金纳税;分包(即使是包干制)也不应重复纳税。
然而，与《办法》的规定相比较，在实践中，业主不但交了不该交的税(营业税和所得税)，而且还普遍存在“不该交的税(营业税)交两次”的情形，即重复纳税。同时，“代管资金”的结余也不是物业服务企业的“所得”，在酬金制下也就无须征收所得税。若真正贯彻《办法》的做法，在物业服务市场外部环境不乐观的条件下，可以使物业服务企业在为业主服务的过程中至少额外获得超过物业服务费用总额7%(按物业服务25%外包，即5.6%×1.25)的可支配现金资源。
前面讲了，在酬金制下，业主交来的物业服务费属“代管资金”，因此，在费用交缴环节和业务分包环节上就不应课税。然而，由于物业管理行业理论研究力量尚显薄弱，行业主管部门及行业协会对这一问题重视不足，使得《办法》颁布后，国家税法没能同步给予明确解释，造成地方税务机关仍按企业收到的物业服务资金全额征税，并且对业务分包项目重复征税。我们相信，这个问题应该可以在不久的将来得到有效解决。这也将是广大业主优先选择酬金制的重要原因。
三、酬金制下物业服务费的会计核算
酬金制下对物业服务费的会计核算，需增设以下几个会计科目：
“代管资金——物业服务费”此科目用于归集每一会计期间应收的物业服务资金。年末，将“代管资金——物业服务酬金”、“代管资金——物业服务支出”科目的借方余额转入本科目借方。经年度结算，本科目的余额为本年度物业服务费的结余(或不足)。年末，还需将结余(或不足)转入“代管资金——结余”科目。年终结转后本科目无余额。
“代管资金——物业服务酬金”此科目用于归集按合同约定比例或约定金额计算的，应付物业服务企业的酬金。年末，本科目借方余额转入“代管资金——物业服务费”借方，本科目年末无余额。
“代管资金——物业服务支出”此科目用于归集按合同约定的物业服务支出。年末，将本科目借方余额转入“代管资金——物业服务费”借方，本科目年末无余额。
“代管资金——结余”此科目用于反映截止到上年末代管资金的结余(或不足)。
在按约定比例计算物业服务酬金时，应以每一会计期间的应收物业服务资金数为计提基数，这样做有几个好处：首先，可以防止酬金的计算与物业服务支出直接建立关联，杜绝出现为增加本期物业服务酬金而增加本期物业服务支出的不正常情况，切实保护业主的利益;其次，物业公司能够比较容易地确定其在物业管理项目的经济利益的多少，并能够使其在各物业管理项目的经济利益得到保障;再次，这样做，符合收入和支出配比的原则，能够真实地反映出各会计期间的物业服务资金是否足够，物业服务价格是否需要调整，也便于为编制有关的预算提供准确的财务数据。
在此方法下，物业服务企业应做到这样几点：一是建立完善的收费统计制度，如实计算各期的应收物业服务资金，避免因计算错误而发生业主追偿的情况;二是收费台账的登记应做到清晰、完整、明了，尤其要详尽地记录每一个有欠款的业主的情况，包括业主姓名、欠费期间、欠费金额等，条件允许的情况下，可要求欠费业主说明欠费原因。
另外，对应收而未收到的物业服务费(“应收账款——物业服务费”)是否计付酬金的问题，应在物业服务合同中约定，避免合同执行过程中产生争议。
(一)以下我们举例说明物业管理处如何进行酬金制下物业服务费的会计核算。
ABC物业服务企业仅管理一个独立核算的物业管理项目即X住宅区,合同约定采用酬金制计费方式，按当期应收的物业服务资金的总额作为计提基数，约定的酬金计提比例为15%。
为了方便探讨，我们假定该公司在X住宅区仅从事单一业务(物业服务),X住宅区管理处为独立的会计主体。
有关X住宅区物业管理处的账务处理如下：
1.根据有关的资料测算，X住宅区2004年1月应收物业服务费115000元，实收物业服务费121000元(其中包括上年欠款1000元，预收物业服务费10000元)。
借：货币资金21000
应收账款——物业服务费5000
贷：代管资金——物业服务费115000
应收账款——物业服务费1000
预收账款10000
月末，根据当月应收物业服务资金计提物业服务酬金。
2004年1月应收物业服务资金为115000元，即“代管资金——物业服务费”的贷方本月发生额;应计提的物业服务酬金为15000元(=115000÷(1+15%)×15%)。
借：代管资金——物业服务酬金15000
贷：应付账款——ABC公司(物业服务酬金)15000
2.2004年1月发生物业服务支出110000元。
借：物业服务支出110000
贷：货币资金110000
月末，结转物业服务支出
借：代管资金——物业服务支出110000
贷：物业服务支出110000
3.支付物业服务酬金。
借：应付账款——ABC公司(物业服务酬金)15000
贷：货币资金15000
4.2004年2月1日，ABC公司发现，X住宅区“应收账款——物业服务费”科目中有漏记的元月份应收物业服务费一笔，金额为1150元。
借：应收账款——物业服务费1150
贷：代管资金——物业服务费1150
为了简化会计核算，保持账户之间的对应关系，发生误记时，有关账项调整的分录不再单独计提酬金。
其他业务的会计处理从略，年末按上面给出的会计科目的使用方法进行有关的账务处理。
(二)ABC公司本部对X住宅区业务的账务处理如下：
元月份收到X住宅区交来的物业服务酬金15000元。
借：货币资金15000
贷：主营业务收入——物业服务酬金15000
物业服务企业本部应根据其收到的物业服务酬金计提税金;其他业务的会计处理，因无特别之处，从略。
四、有关会计报表的问题
由于物业管理行业内存在资质管理和企业排名，物业管理处收取的物业服务费的汇总数往往用来反映物业服务企业的业务规模。因此，统计各物业管理处的资金收入规模仍然有其现实意义。
然而，如果物业管理处作为完全独立的会计主体，物业服务企业若将各物业管理处有关的数据合并到其本企业的会计报表中，将显得毫无意义。物业管理处的会计核算，实际上是对业主资产、业主负债和业主权益的核算，其立场是站在业主的角度;物业服务企业的会计核算的立场是站在股东或所有者的角度。由于其基本出发点的差异，若将两者的数据合并在一起，将导致会计信息的有用性受到质疑。过去，许多的物业管理纠纷也是源于将两者混合在一起核算，导致业主权益和物业服务企业的股东权益难以区分。这从另一个侧面提示了物业管理处独立核算的重要性。
