浅谈物业管理品质部管理方面的认识和思路

一、小区（以二级小区为主）存在一些实际情况

1、从目前各小区具体情况来看，人员流动比较大，尤其是操作层（主要是秩序维护员）；公司员工流动率高的原因有很多如薪资、福利、管理制度、工作场地环境等。不论何种原因离职，我们的员工对顾客就很陌生了，顾客的需求也无法了解，相应的感情也无法建立，工作场地环境不能熟悉，日常工作的延续性和日常性会有相当大的冲击，给物业服务带来一些不利的影响，从而造成了服务品质的不稳定和出现一些瑕疵；以目前工资体系，到年底很可能出现流动性加大，人是公司核心的资源；

2、部分小区的设施设备损坏程度较严重，尤其是物业的智能化系统；物业的智能化水平属于硬件系统，公司本身在更新改造方面的技术能力较薄弱，它主要依赖置业的先期的规划和建设及施工单位的保修技术。根据以往的经验，随着物业功能的不同延伸，智能化要求也不尽相同（但总体上仍分为安全防范、消防监控智能化、网络传递化和设备设施管理智能化。），这样就要求我们的技术能力更上一层楼，要适应技术的不断更新和进步，高度重视平时的保养；技术管理的缺失是公司的致命缺陷。

3、一些制度在小区的落实存在一些执行不到位的情况，尤其是区域管理员制度；实施了区域管理员制度，是公司的一项重大改革创新，是一项卓有成效地创新，实施的效果不错，从而在制度上保证小区的服务质量；为提升服务质量和提高收费率创造了良好地环境和制度保障；然而在部分小区实际操作中出现了些问题：首先是公司层面没有一个相关的系统的操作流程和考核机制（要书面的），各小区没有按本小区业主有关物业服务的要求，制定出并告诉员工物业服务工作的标准，让员工知道如何做才是对的，最好包括每一个物业服务工作的环节都要有明确的标准，必须按照这些标准行事才是对的（有些小区有培训过，有建立过但没有系统化和给予确切的定位。）；其次是没有执行标准和手段，包括为员工提供必要的工具、资金（动力机制）、培训、方法等；第三是没有维护标准的措施，没用建立与之相适应的考核机制，难以保证服务标准得以实现，难以积极鼓励、帮助区域管理员按照要求去做。

4、服务中心的管理层员工上门走访工作存在停滞现象；物业服务的工作性质决定了物业的工作方法，需要我们不厌其烦地和业主打交道，用语言和业主进行沟通交流。尤其涉及到收取物业费遇到的难点：房屋问题的整改、处理投诉、协调维修等都需要做很多交流、沟通工作，只要持之以恒，不厌其烦，发扬钉子精神，就一定有所收获。对大部分业主只要真诚沟通，并帮助业主解决实际问题，他们也是通情达理的，他们愿意与物业进行沟通，并会提出些宝贵的意见和建议。我个人认为与业主面对面沟通是物业服务工作的重中之重，到业主家里去，到第一现场去，并在第一时间和业主进行面对面交流，这一点非常重要，这样可以及时“灭火”--把问题和矛盾处理在萌芽状态。信息交流、电话交流都没有面对面交流的效果好。面对面交流可以把事情说得更清楚，处理问题更及时一些。

二、品质部管理的一些思路和浅见

一、品质部的准确定位和明确职责是品质部工作的方向和核心依据；公司要把规范企业管理作为最终生产出高质量服务产品，树立企业品牌，实现长足发展目标的最为核心的东西。公司以切实推行质量管理体系从而达到长远利益而非只以取得ISO9000认证证书为最终目的，这才是质量管理体系的运行的基础。

二、加大培训力度。现在的培训工作已经远远不能满足具体工作的需要；首先新员工的培训，因为人员招聘急促，培训时间和课程安排不够（最好管理员也要像秩序维护员那样集中培训一星期），造成部分新员工对企业文化不了解，对工作环境和工作流程不了解，不能很好的融入公司这个大家庭里，后果要不就是很难开展工作，要不半路就走人；其次是未将培训工作系统化、阶段化，也没用配合科学的考核机制，使培训效果和质量不是太好；最后，培训是重要的一项基础工作，为质量体系的运行提供主要保证；通过培训不断深入，增强员工的品质意识，并使之掌握标准和运用的方法和技术；使员工牢固地树立品质第一的观念，认识到自己在提高品质中的责任，自觉地提高物业服务水平和技术水平以及不断地提高自身的工作标准；培训工作要不断提高频率和质量，要反复、反复、再反复，逐步形成长效机制；。

三、完善绩效考核机制。绩效考核是重要的一项制度性工作，为质量体系的运行提供组织和技术上的保证，通过此制度的不断深入，会极大的规范员工的操作流程，增强员工的品质意识；就目前公司的实际情况，要完善考核面，在整个考核体系中，没有具体针对操作层的考核，这样就形成了考核体系的盲区，就使整个体系不完整，包括各部门如何协作，各区域内如何分工，哪个是主，哪个是次，要有分明。我个人认为，对操作层的考核势在必行，这是整个考核体系中重要的组成部分和基础；考核体系中最好以收费率和业主（客户）满意率为核心，同时要充分考虑到区域管理员在考核体系中的作用。绩效考核机制作为基础，随着考核的目标的进一步实施，明确了每个人的工作目标，使每个人有了进一步提升了工作的动力，为实现品质目标打下了良好基础。