房地产开发项目过程法律风险及交房典型纠纷分析与应对

面对复杂多变的市场、面对越来越紧缩的法律、法规和政策，面对维权意识、法律意识越来越强的房产消费群体、面对日益发达的资讯媒体，房地产开发企业的法律风险可以说无处不在，然而，很多房地产企业并没有真正重视风险管理。

我所在的律师事务所十五年来一直致力于房地产开发和建设工程的专业法律服务，我们服务了几百家各种不同类型的房地产开发企业，代理上千种不同类型的房地产诉讼纠纷，同时为诸多大型房地产开发项目提供了房地产开发全过程法律服务。近几年来，我们在总结房地产法律服务领域十五年的专业经验基础上，结合对近十年来房地产开发宏观调控政策、法律法规的系统分析，归纳整理了一整套房地产开发企业法律风险管理和控制文件，这些文件通过对房地产开发企业成功和失败的经验进行分析，对法律风险的种类、产生原因、法律风险的后果、法律风险的预防和控制进行了一系列研究，我们发现，房地产开发企业的法律风险发生存在一定的客观规律，而这些法律风险是可以通过事先严密法律风险防范制度设计得到有效的控制。

本次讲座将结合我们处理过的一些案例，对房地产开发各个环节可能存在的法律风险进行分析，对交房过程中的典型纠纷具体评析，进而提出房地产开发企业构建法律风险防御体系的步骤，一方面是为了提高房地产开发企业的法律风险防范意识，另一方面是告诉房地产开发企业如何防范有关法律风险。

下面，我首先按照商品房开发流程的阶段具体分类了解一下过程法律风险，我也通过一些简要的案例，给大家一些启发并提出一些应对风险的方法：

一、房地产开发项目过程法律风险分析

（一）土地使用权取得过程中的法律风险

房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：

1、土地使用权出让过程中的法律风险及应对方法

（1）政策及法律、法规变化的风险

比如物权法出台的影响；前几年房产市场的宏观调控，都或多或少的对每一个房地产企业的发展产生着影响。

应对方法：

（2）政府规划方案变更的风险；

汇金隆购物广场案件

应对方法：

（3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险

限制的内容包括规划指标（容积率、建筑密度、绿化率等）、开发期限、转让、用途等的限制；

应对方法：

（4）招拍挂过程中的法律风险

重庆万州土地出让金纠纷。

应对方法：

（5）房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险

苏州拆迁拖延纠纷；“钉子户”。

应对方法：

（6）土地使用权被政府收回的法律风险

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定。

应对方法：

2、土地使用权转让过程中的法律风险及其应对方法

（1）土地使用权转让合同无效的法律风险

出让用于项目开发的土地使用权转让应符合的条件：

出让用于成片开发的土地使用权转让应符合的条件：

应对方法：

（2）土地使用权权属瑕疵的法律风险

存在抵押等权利担保、共有及“一地数转”等问题，可能会被实现抵押权、共有人不同意、合同签订无法取得土地使用权。

应对方法：

（3）土地使用权转让的税收法律风险

逃税避税的风险

应对方法：

（4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险

应对方法：

（5）土地使用权转让变更登记过程中的法律风险

3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险及应对方法

前几年，房地产合作开发的纠纷特别多，近几年管理加强了、市场规范了，这类纠纷少了，但金融危机的发生及以后的房产市场或许会有一定时期的低迷，一些开发商为了解决资金问题，就会有越来越多的合作开发及项目转让、项目收购发生，由于这种交易的复杂性及不确定性，将必然导致很多风险的产生。

（1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险

由于房地产的法律规定多、投资金额大、法律关系复杂，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。

应对方法：

（2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险

如土地出让金、土地闲置费未交清、土地存在抵押担保、存在权属争议正在发生纠纷等问题。

应对方法：。

（3）房地产项目公司或有负债的法律风险

收购后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险。

应对方法：

（4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；

（5）房地产项目公司的税收风险；

（6）收购在建工程时产生的法律风险；

在建工程转让合同很复杂，除了土地问题、项目问题、还有工程问题，工程问题也很复杂，有工期、质量、造价、施工队伍、劳务工的问题等等，都会在在建工程合同里面反映出来，所以这个合同就要做的比较仔细，要把好几个相关的法律关系在合同中体现进去。

上海一中院案件。

应对方法：

（7）被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险

收购时，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。

应对方法：

（8）与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。

收购后原规划指标不符合预期开发目标、不符合投资商业目的而实施变更。

杭州一项目变更纠纷。

应对方法：

（二）项目营造阶段面临的法律风险及其应对方法

1、房地产融资和资金方面的法律风险及其应对方法

（1）国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险

政策限制、银根紧缩，资金链断裂

（2）融资协议法律风险

非法集资、违法借贷—难堪重负

应对方法：

（3）利用虚假文件融资的风险

合同诈骗被判有期徒刑十年案。

应对方法：

（4）盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。

烂尾楼、对外拖欠各种款项、公司无法经营甚至破产。

应对方法：

2、房地产项目施工方面的法律风险及其应对方法

（1）由于缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险

违反招投标法导致招投标无效、无资质或资质等级不够、挂靠、先进场后招标、先施工后办理施工许可

应对方法：

（2）由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险

两个施工合同纠纷。

应对方法：

（3）由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险

一项工程-十年诉讼。

应对方法：

（4）设计变更、签证和索赔产生的法律风险

擅自变更、工程量增加、造价失控、利润缩减、还可能造成对小业主的违约导致退房或承担其他违约责任

应对方法：

（5）因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险

合同无效、质量不合格、发生安全事故、拖欠农民工工资；

农民工成了施工单位的敢死队、排头兵、马前卒。

应对方法：

（6）因工程价款结算产生的法律风险；

视为条款的风险（未答复视为认可）、审价纠纷的产生、索赔、垫资等产生的纠纷。

应对方法：

（7）因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险；

施工单位在工程竣工后以工程款拖欠为由拒绝交付工程。

应对方法：

（8）因工程质量保修产生的法律风险；

施工单位怠于履行保修义务。

应对方法：

（9）因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，

过程诉讼导致停工损失、甚至使工程成为烂尾楼，实现工程款优先受偿权导致工程被拍卖等。

应对方法：

（10）黑白合同产生的法律风险。

产生“黑白合同”的主要原因是标后让利和规避政府监管。

应对方法：

（三）项目销售阶段面临的法律风险及其应对方法

1、与销售中介公司相关的风险及其应对方法

（1）因销售代理合同签订及履行产生的法律风险

代理不理想、中途解约、不移交资料起纠纷

应对方法：

（2）因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险

小业主诉开发商车库双倍赔偿案件。

应对方法：

2、与广告策划相关的法律风险及其应对方法

（1）因广告策划合同签订及履行产生的法律风险

（2）因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险

华盖关于图片侵权的案。

应对方法：

（3）因虚假广告带来的法律风险

行政处罚、违约责任承担

应对方法：

（4）因广告内容不当的法律风险

应对方法：

3、与销售行为相关的法律风险及其应对方法

（1）违规销售产生的法律风险

应对方法：

（2）预售房款的收取和使用的相关法律风险

应对方法：

（3）促销方案的相关法律风险

售后包租和变相售后包租案。

应对方法：

（4）销售现场布置和样板房相关的法律风险；

样板房与交付房屋一致的问题

应对方法：

（5）销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；

应对方法：

（6）认购书、购房合同书相关的法律风险。

订金、定金纠纷很多。

应对方法：

4、与购房者相关的法律风险及应对方法

（1）因房屋质量问题产生的法律风险

（2）因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险

（3）因设计方案变更产生的法律风险

（4）因公共设施使用等相关问题的法律风险

（5）因按揭贷款合同产生的风险

（四）物业管理阶段存在的法律风险及应对方法

1、前期物业管理合同签订的风险

2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险

3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险

4、未经竣工验收交付房屋的法律风险

5、物业用房有关的法律风险

二、常见商品房交房纠纷类型分析及应对策略

1、销售广告纠纷

广告不实、视为合同内容及组成部分

应对方式：

2、房屋质量问题

质量问题也是商品房交付中矛盾的焦点，裂缝、空鼓、渗漏是经常出现的问题，现在又呈现出的是材料不合格、保温等节能环保不符合国家标准等纠纷。

一般质量问题

应对方式：

主体结构质量不合格问题、因房屋质量问题严重影响正常居住使用

应对方法：

3、变更规划、设计—争议多、风险大

（1）变电房是违章建筑案

（2）层高达不到合同约定问题案

（3）房屋不合理的梁柱设置案

（4）阳台、窗户设计变更案

(5)容积率、绿化率变更案

应对方法：

4、购房附赠纠纷—车位、花园、露台

卖豆腐原理与卖房原理的同一性解析

应对方式：

5、房价下降，业主断供、要求补偿、退房

应对方法：

6、在控制法律风险的同时，实践中处理纠纷应当把握好以下原则：

勇于承担责任

善于利用策略

敢于面对业主

勤于收集信息

做好各种预案

设置有效流程

三、构建企业法律风险防御体系

根据我们多年的专业服务经验，在借鉴国际国内房地产开发企业法律风险防范成功经验的基础上，并通过对企业风险控制理论的系统分析，我们建议从如下几方面建立房地产开发企业的法律风险防御体系：

第一步：分析长期以来公司存在的法律风险---摸底排查诊病阶段

第二步：建立法律风险防御文件体系—开具处方建立应对预案

第三步：建立法律风险防御管理体系—实施方案将风险挡在防火墙之外