天津物业管理条例问答:业主大会29个问题详解

业主增强共同管理意识合力维护自己家园1问：哪些居民称为业主？哪些居民称为物业使用人？对业主与物业使用人之间的约定有何规定？答：业主是指物业的所有权人。物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容，不得违反法律、法规和管理规约的规定。业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。2问：业主享有哪些权利？答：业主享有下列权利：（1）参加业主大会会议，发表意见，行使表决权；（2）推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权；（3）监督业主委员会的工作；（4）提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；（5）提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（6）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）监督专项维修资金的管理和使用；（9）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；（10）法律、法规规定的其他权利。3问：业主应当履行哪些义务？答：业主应当履行下列义务：（1）遵守业主大会议事规则和管理规约；（2）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（3）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动；（4按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；（5）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；（6）按照规定交存或者续交专项维修资金；（7）法律、法规规定的其他义务。4问：业主大会是一个什么样的组织？答：业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。5问：新建物业具备什么条件可以成立业主大会？答：已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：（1）业主入住率达百分之五十以上；（2）首位业主实际入住达到二年以上。6问：对物业管理区域内成立业主大会人数有何要求？答：同一个物业管理区域内业主人数不足一百人的，全体业主组成业主大会；业主人数在一百人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会，代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得少于三十五人。7问：对业主代表产生方式和行使权利有何规定？答：业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。8问:成立首次业主大会会议筹备组由谁负责?答：新建物业符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。9问:对首次业主大会会议筹备组的成员构成有何要求？开发建设单位和物业服务企业应当为其做什么工作？答：筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。10问：首次业主大会会议筹备组的职责是什么?对筹备组履行职责的期限有何规定？答：首次业主大会会议筹备组主要有以下6项职责：（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（2）确认业主身份和业主人数；（3）确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见；（4）拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见；（5）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；（6）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。以上各项内容，应当在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。11问：首次业主大会会议应当讨论决定哪些事项？答：首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：（1）业主大会议事规则；（2）管理规约；（3）选举业主委员会；（4）物业管理服务内容和服务标准；（5）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。12问：业主委员会选举产生后应当到哪个部门备案？备案内容发生变更的怎么办？答：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：1、业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；2、业主大会议事规则；3、管理规约。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门。13问：组织召开业主大会会议有哪几种形式？有何要求？答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人行使业主权利。14问：哪些事项由业主大会研究决定？答：下列事项由业主大会决定：（1）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；（2）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；（3）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；（4）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；（5）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。15问：业主大会决定哪些事项应当由“双三分之二”以上的业主同意，哪些事项应当由“双过半数”以上的业主同意？答：业主大会决定以下2项事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（1）筹集和使用专项维修资金；（2）决定改建、重建建筑物及其附属设施设备。业主大会决定以下5项事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。16问：业主大会会议应当由谁负责召集？答：业主大会会议由业主委员会组织召集，但业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，则由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。17问：对业主大会开展活动有何要求？对业主大会作出的决定有何要求？答：业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。18问：业主大会议事规则应当包括哪些内容？答：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会定期会议的时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定。19问:业主参加业主委员会成员选举应当符合哪些条件？答：应当符合下列6个方面的条件：（1）遵守国家有关法律、法规；（2）具有完全民事行为能力;（3）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定的组织能力和协调沟通能力；（6）身体健康，具备必要的工作时间。20问：对选举业主委员会成员有何要求？答：业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数，由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。21问：业主委员会的职责有哪些？答：业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1）召集业主大会会议；（2）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；（3）在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；（6）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；（7）监督管理规约的实施；（8）组织筹集专项维修资金；（9）组织业主委员会换届和补选工作；（10）完成业主大会交办的其他事项。22问：业主委员会召开会议对出席人数以及通过决定人数有何要求？答：业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员半数以上同意。23问：对业主委员会不履行代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同以及组织业主委员会换届和补选工作职责怎么办？答：业主委员会不履行在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同职责以及不履行组织业主委员会换届和补选工作职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按照有关规定组织选举新的业主委员会。24问:在哪几种情形下业主委员会成员职务将自行终止？答：业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员职务自行终止：（1）不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的；（2）以书面形式提出辞职的；（3）因身体健康原因丧失工作能力的；（4）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。25问:对业主委员会换届或业主委员会成员职务终止时的交接工作是如何规定的？答：业主委员会换届的，原业主委员会应当在二十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给新一届业主委员会。业主委员会成员职务终止的，应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。26问：业主大会和业主委员会提取活动经费按什么比例？答：业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。27问：《条例》对损害其他业主合法权益行为的处置有何规定？答：《条例》规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。28问：召开业主大会会议时哪些部门的代表可以列席？答：根据规定，物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。29问：管理规约应当包括哪些内容、由谁制定？临时管理规约由谁制定？答：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。管理规约由业主大会制定，对全体业主具有约束力。临时管理规约由开发建设单位制定，在售房时向购房人明示，购房人在购买新建房屋时应当对其进行书面确认，并受其约束。</p>