物业公司共有车位管理法律责任分析与防范措施

物业公司共有车位管理法律责任分析与防范措施李先生为某小区业主，2013年9月，李先生与小区物业公司签署了车位使用协议，约定李先生以有偿方式使用位于某处的小区业主共有车位。2014年4月13日，李先生车位上方的天花板突然掉落，将李先生的奔驰车砸坏。于是李先生找到物业管理处，要求赔偿车辆的维修费用，但经过磋商双方未能就赔偿金额达成一致，业主将物业公司告上了法庭。

按照万科物业说之前对车场问题的解读，我们都已经很清楚物业公司与车主之间建立的法律关系。一般来说，业主在小区内停放车辆，所支付的费用是场所占用费和车辆出入和停放服务费，其中并不包含保管责任。如果发生与场地无关，与物业公司的服务无关的车辆损失，物业公司是不承担责任的，当然，有明确约定物业公司承担车辆保管责任的除外。但是在本案中，车辆的损害恰恰是场地因素导致的，而作为小区业主共有车位上的天花板，其维护责任显然在物业服务单位，所以责任判定很明确，物业公司需要承担赔偿责任。

遇到这种情况，一般来说车主可以基于物业公司未履行物业服务合同约定的设施维护义务提起违约之诉，也可基于物业公司未充分尽到法规所规定的安全部保障义务提起侵权之诉。业主只能择其一进行权利主张，为简化和提高业主救济效益，业主一般提起侵权之诉。本案中，物业公司没有对天花板尽到相应的维护、管理义务，没有及时发现天花板破损而出现的安全隐患并予以消除，应承担相应的侵权责任。

小区内种类繁多的业主共有物随着年长日久日益老化，物的管理风险也在加大，造成物的损坏或人身伤害或然率也在加大。侵权责任法规定由物致害的举证责任进行倒置，即由管理人承担证明管理已完全尽到管理义务的责任，举证不能的或未完全举证的，管理人应承担侵权责任。因此，相关管理动作的证据固化和保存至关重要。在这里，笔者提示三点防范类似风险的方法：

1、避免公司违约之诉或侵权之诉的核心在于对业主共有部分和共有设施切实做管理，履行管理职责。切实做好对业主共有部分和共有设施设备的安全巡检，做好如实的巡检记录，发现应该发现的安全隐患并及时消除，未能及时消除的应该设置相关的安全防范措施，比如采取提示、围挡、隔离等措施，方法非预期的接触和伤害风险。

2、如果维修项目涉及须动用维修资金的，应及时启动相关预案，与业主委员会进行沟通，通过业主大会表决后由维修资金列支维修费用。如果业主未通过表决事项，物业公司也无义务为业主的维修资金进行垫支。此时为规避风险，应将与业主委员会的沟通过程、往来函件或文书、业主表决结果进行相应的证据固化。对没有维修的现场，采取必要的防止人员靠近等措施。

3、公司可通过购买公众责任险转移赔偿责任的风险。购置保险可以分担经营风险，但这并没有掩盖物业管理企业的管理过失和责任。比如重大的责任事故，对物业企业来说可能会有比经济赔偿严重得多的损失。所以做好设施设备、场地的管理，加强维护，预防风险才是王道。