业主夫妻双方离婚类物业服务纠纷及物业费案例分析

业主夫妻双方离婚类物业服务纠纷及物业费案例分析

成都市青羊区人民法院

民事判决书

原告成都市青羊区海景物业管理有限责任公司，住所地成都市青羊区南城街道和平路。

法定代表人黄海，该公司总经理。

委托代理人王毅，该公司员工。

委托代理人罗琴，成都凯德律师事务所律师。

被告刘爱华，男，汉族，成都市青羊区居民。

被告王红，女，汉族，成都市青羊区居民。

原告成都市青羊区海景物业管理有限责任公司（以下简称海景公司）与被告刘爱华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理。依法由审判员李璐独任审判，适用简易程序并于2014年6月19日公开开庭进行了审理，但开庭传票是王红签收，由于被告刘爱华与王红已离婚，被告刘爱华下落不明，本院2014年7月4日作出（2014）青羊法民初字第01109-1号民事裁定，将本案转为普通程序审理，依法由审判员李璐担任审判长，与人民陪审员张珊、金家组成合议庭，共同负责审理本案，原告于2014年8月25日申请追加王红为本案共同被告，本院于2014年10月27日公开开庭进行了审理。2014年6月27日，原告申请庭外和解30日。2014年7月25日，本院在《成都法制报》上向被告刘爱华公告送达了民事起诉状副本、开庭传票等相关诉讼法律文书，限其到期到庭参加诉讼，公告期满后，被告刘爱华仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。由于本案与（2014）青羊法民初字第01108号案件的原告相同、法律关系相同，本院依法决定进行了合并审理。原告海景公司的委托代理人王毅、罗琴，被告王红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告海景公司诉称，2009年3月1日，原告与某某小区开发企业成都市青羊区天策实业有限公司签订了《前期物业服务合同》。2011年9月，某某小区业主委员会成立，原告被续聘为该小区物业服务企业，并于同年11月26日与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：住宅服务每平方米0.8元，写字楼及商业用房每平方米1元，公共照明、绿化（公摊水电费）按每户每月5元收取，违反合同约定，未按时如数缴纳物业服务费的则按每日3‰的标准向原告支付违约金。二被告系该小区的业主，拥有92.97平方米住宅用房，按照合同规定，二被告每月应该交纳物业服务费74.38元，但被告自2010年4月1日起至2012年12月31日止，累计拖欠原告物业服务费2454元、公摊水电费165元，该费用是二被告在婚姻关系存续期间拖欠的费用，应当由二被告共同偿还。期间，原告多次催收，二被告仍以各种理由拒绝交纳。故原告起诉至法院，请求法院依法责令二被告立即交纳拖欠的物业服务费2454元、公摊水电费165元及违约金3755元，总计金额6374元。

被告刘爱华既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。

被告王红辩称，被告王红没有同意原告到小区进行物业管理，故不同意交纳物管费。二被告居住房屋所在单元的烟囱、墙壁漏水，室内墙壁到处有污渍和裂痕，柜子也变形了，现在虽然没有漏水了，但原告未赔偿被告的损失，只要原告赔偿了被告的损失，被告王红愿意交纳物管费。小区内有人将公用地改作经营用房，被告虽然去阻止过，但没有结果。小区内楼梯间有异味，清洁卫生也没有做好。

经审理查明，2009年3月1日，原告（乙方）与某某小区开发企业成都市青羊区天策实业有限公司（甲方）签订了《成都市青羊区某某前期物业管理服务合同书》，约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，其中住宅高层建筑每月每平方米0.8元（含电梯日常费用）；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。2011年11月26日，原告（乙方）在该小区业主委员会（甲方）成立后又与其签订了《成都市青羊区某某物业管理服务合同书》，约定：第一，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，其中，1、住宅高层建筑每月每平方米0.8元（其中物管费0.5元，电梯费0.3元，电费随国家电价调整作相应的上浮调整）；2、公共照明、绿化按每户每月5元收取，随国家电价调整而调整；第二，业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。二被告是夫妻，于2009年9月接房后成为该小区的业主，门牌号为X-X-X-X号，房屋面积为92.53平方米。二被告自2010年4月1日起至2012年12月31日止，未向原告交纳物业服务费、公摊水电费，原告多次催收未果，遂向本院提起前述诉讼。

另查明，二被告于2013年5月6日在婚姻登记机关登记离婚。二被告原所有的某某小区X-X-X-X号房屋有裂纹。

上述事实，有原告提交的《成都市青羊区某某前期物业管理服务合同书》、《成都市青羊区某某物业管理服务合同书》、交房登记表、承诺书、告知函、物业服务费欠费明细及催缴通知单等书证复印件，有被告提交的离婚证，有本院出示的房屋有裂纹的照片，以及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。

本院认为，原告在某某小区业主委员会成立前，与该小区的开发企业成都市青羊区天策实业有限公司签订《成都市青羊区某某前期物业管理服务合同书》，在该小区业主委员会成立后，又与业主委员会签订《成都市青羊区某某物业管理服务合同书》，对该小区的全体业主具有约束力，二被告入住该小区后，应当本着诚实信用原则履行合同义务。现在，原告方已提供了物业服务，二被告就应当本着诚实信用原则履行付款义务，故本院对原告要求被告支付拖欠的物业服务费、公摊水电费的诉讼请求依法予以支持。对于二被告拖欠物业服务费、公摊水电费的期间，原告主张自2010年4月1日起至2012年12月31日止，共计33个月，被告王红未提出异议，并经本院审查属实，本院予以认定。对于二被告拖欠物业服务费的金额，原告主张2454元（92.97平方米×0.8元／月平方米×33月），但经本院审查认定二被告的房屋面积实际为92.53平方米，故二被告拖欠物业服务费的金额应为2443元（92.53平方米×0.8元／月平方米×33月），对原告超过该金额部分的主张依法不予支持。对于二被告拖欠公摊水电费的金额，原告主张按165元计算（1户×5元／户月×33月），经本院审查，符合合同约定，本院予以支持。对原告要求违约金按3755元计算的主张，由于前期物业服务合同约定违约金按每日百分之五的标准计算，而物业服务合同约定违约金按每日千分之三的标准计算，被告提出不应支付物业管理费及违约金的的抗辩。经本院审查，该约定的违约金标准过高，本院依法酌情予以调整，按二被告所欠物业服务费金额的30%计算，即（2443元＋165元）×30%=782元，对原告超过该金额部分的主张依法不予支持。前述原告应收的物业服务费、公摊水电费和违约金共计3390元，是二被告在夫妻关系存续期间所欠债务，应当由二被告共同清偿。对被告王红辩称其没有同意原告到小区进行物业管理，故不同意交纳物管费的辩称意见，因原告先后与该小区的开发商、业主委员会签订了物业服务合同，业主委员会依其规约与原告签订合同对该小区的全体业主具有约束力，且二被告原是夫妻，被告刘爱华向原告签订了承诺书，应当对被告王红具有约束力，故本院对被告王红的该辩解意见不予采纳。被告王红辩称二被告居住房屋所在单元的烟囱、墙壁漏水，室内墙壁到处有污渍和裂痕，柜子也变形了，只要原告赔偿了损失后愿意交纳物管费的辩解意见，虽然二被告的房屋存在裂纹，但二被告既未提供与原告有因果关系的证据，也未提供具体损失金额的证据，故本院在本案中不作处理。被告王红辩称小区内有人将公用地改作经营用房，小区内楼梯间有异味，清洁卫生也没有做好的辩解意见，亦因被告王红未提供任何证据，本院亦不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、限被告刘爱华、王红在本判决发生法律效力后立即向原告成都市青羊区海景物业管理有限责任公司支付物业服务费、公摊水电费违约金共计3390元。

二、驳回原告成都市青羊区海景物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，公告费600元，合计650元（原告成都市青羊区海景物业管理有限责任公司已交纳），由被告刘爱华、王红负担。被告刘爱华、王红负担之金额限在本判决发生法律效力后立即迳付原告成都市青羊区海景物业管理有限责任公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

（此页无正文）

审判长李璐

人民陪审员张珊

人民陪审员金家

二〇一四年十一月十日

书记员蔡娟