天津万科物业管理公司给排水系统保养维修作业指导书

1.目的

规范设备的日常管理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。

2.范围

适用于各管理处。

3.定义

给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵控制箱/柜。

4.职责

部门/岗位工作职责

管理处经理进行不定期检查督导。

管理处工程负责人全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。负责外包方工作的检查、监督。

指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。

5.方法及过程控制

5.1日常巡视检查工作

5.1.1给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等技术资料，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。

5.1.2各管理处依自身设备具体情况制定给排水设备操作规程，报品质管理部核准、备案。工程部设备责任人按照操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡视检查并在《水泵房设备运行记录表》中记录运行参数。《水泵房设备运行记录表》由各管理处妥善保管。

5.1.4各管理处应根据检修工作内容，填写相应的《设备设施保养检修记录表》，并由各管理处妥善保管。

5.1.5工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进行检查，在《水泵房设备运行记录》中进行记录。

5.2水泵的维护检修

5.2.1每日巡查：设备责任人检查下列项目并填写《水泵房设备运行记录表》。

5.2.1.1检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。

5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。

5.2.1.2排除水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。

5.2.1.3排除系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否一致。

5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无异常声音。

5.2.1.5检查水泵控制箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，控制箱/柜内空气开关、交流接触器、热继电器等电气元件是否过热。

5.2.2每月维护检修：设备责任人进行以下工作，并填写《设备设施保养检修记录表》。

5.2.2.1检查水泵电机轴承润滑情况。

5.2.2.2检查、维修水泵水封。

5.2.3每季度维护检修

5.2.3.1检查水泵电机接线端子是否松动，检查控制箱/柜内各接线端子是否松动。

5.2.3.2检查水泵电机轴承润滑情况，每季度润滑油脂至少加注一次。检查水泵轴封装置是否完好。

5.2.3.3收紧地脚螺栓。

5.2.3.4设备责任人根据具体检修工作内容填写《设备设施保养检修记录表》。

5.2.4年度维护检修

5.2.4.1检查泵叶、壳体腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。

5.2.4.2根据设备实际情况，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必要时更换轴承。

5.2.4.3检查水泵电机及控制箱/柜接线端子是否松动。

5.2.4.4检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在《设备设施保养检修记录表》中做好记录。

5.2.4.5检查并更换水泵密封填料。

5.2.5检维修过程中，应穿戴好防护用具，注意人身安全，做到“三不伤害”，确

保作业顺利完成。检维修工作内容填写在《设备设施保养检修记录表》中

5.3板式换热器维护检修

5.3.1板式换热器片间间距小，通道复杂，热效率高，流体中泥沙等杂质的沉积会

影响流量并减少换热面积，进而影响换热效果。运行期间应定期清理除污器，减少系统中的杂质。如条件许可，还可以采用短时间反向运行的方式，冲走部分沉积物。

5.3.2板式换热器长期运行后，板片表面会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。

5.3.3有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或采取保温措施，防止管道及设备冻坏。

5.4排水管路的维护

5.4.1管理处工程负责人每年4月雨季来临前，安排人员清理各设备房集水坑，

疏通排水管路。

5.4.2管理处工程负责人依据《服务项目外包控制程序》监督外包方每月对污水

井、化粪井进行疏通清淤。

5.4.3管理处工程负责人负责安排人员定期对屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

立管进行清理。

5.4.4管理处工程负责人负责在每年4月雨季来临前，安排人员对屋面雨水管道部分进行清理，并组织人员对雨水管道及雨水井疏通。

5.4.5工程部发现或接报管道堵塞故障后，管理处工程负责人应立即安排人员进行清掏疏通工作。

5.5给排水紧急特殊维修

5.5.1水管或配件破裂

5.5.1.1迅速关闭供水阀与循回阀。

5.5.1.2立即通知管理处工程负责人赶到现场，组织人员抢修。

5.5.1.3根据不同的管材，采用相应的作业方法。铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时补焊。无缝钢管可用水中胶补、焊补或重新更换。镀锌钢管尤其是生活饮用水管原则上不允许补焊。

5.5.2阀门不正常漏水

5.5.2.1阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊接。

5.5.2.2阀门铰或销断落，重新更换阀门铰或销。

5.5.2.3阀体破裂，重新更换新阀门。

5.5.3喷淋头破碎

5.5.3.1立即切断消防泵电源，关闭供水阀。

5.5.3.2通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

5.5.3.3更换新喷淋头。

5.5.3.4开启供水阀，消防泵送电打压试验，消防中心值班人员恢复该回路的水流指示器信号。

5.5.4供水泵的紧急特殊维修

5.5.4.1水泵停止运行，应检查：

①水泵控制箱/柜电压是否正常。

②水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器是否脱扣。

③水泵控制箱/柜内空气开关、热继电器、交流接触器的温度是否正常。

④电机温度是否正常并检测电机线圈绕组的绝缘性能。

⑤手动盘车，检查水泵是否卡住。

5.5.4.2水泵运转但水压不足，应检查：

①市政管网水压是否正常。

②水泵的进出口阀门是否完全打开。

③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

④检查系统除污器是否有杂物堵塞。

5.5.5排水系统排水不畅

①检查潜污排水泵的电气线路。

②检查潜污排水泵的叶轮是否有杂物堵塞，叶轮扎头螺母是否松动。

③检查排水管阀门是否完全打开。

④检查排水干管是否堵塞。

5.5.6发生洪涝灾害

5.5.6.1管理处经理应立即调配足够的人力、物力进行防洪工作。

5.5.6.2值班技术人员应立即赶到现场，检查机电设备，保证排水泵正常运行。

5.5.6.3管理处工程负责人应根据现场情况投入备用潜水泵，并迅速对现场做出评估。若水情严重，管理处工程负责人应及时向公司其它部门请求支援。

5.5.6.4当市政排水管网出现问题导致积水时，管理处经理需组织人力关闭地下室防洪闸或用沙袋堵住需保护的设备间房门。并派专人检查排水泵运行情况及水位。

6.支持性文件

TJVKWY7.5.1-G01《公用设备设施管理程序》

TJVKWY8.2.3-Z01《服务项目外包控制程序》

7.质量记录表格

TJVKWY7.5.1-G01-F2《设备设施保养检修记录表》

TJVKWY7.5.1-G01-04-F1《水泵房设备运行记录》