经典案例回顾:::商品房购销和物业管理纠纷投诉案例(一）

商品房购销和物业管理纠纷投诉案例

一、货不对板

卢某于９４年１２月１２日与广州市天穗房地产开发建设有限公司签定了“认购书”，认购座落于人民中路与龙津东路交汇处的“安富花园”楼花。并签定了正式“房地产预售契约”，并经广州市公证处公证

按期付清全部房款后，持交付证明书前往收楼，发现交楼地点竟是光复北路，与广告及合约所签地点不符。由于买的是铺位，地点是决定因素。为此，拒绝收楼。多次与发展商交涉，要求全额退款并赔偿合理损失，但一直没有结果。

二、延期交楼

案例一：

周某于９４年１２月２６日与广东省信托房产开发公司签订了购买花地湾碧桃苑６幢Ｂ２６层商品房预售契约。已分次交齐７０％的楼价款共计５０余万元。合同规定交楼日期为９７年３月３１日前，但至今为止，碧桃苑仍是荒地一片。多次找发展商，发展商则以各种理由搪塞。

案例二：

吴某于９４年１０月１３日与高明市三洲房地产开发公司签订购买三洲综合市场第１５座１４号商品楼合同书，按合同先交房款总额的30%现金，即３９，０００元，但公司却在９６年交楼日期（６月３１日）前停止了施工，造成无法交楼。投诉人多次到该公司协商，要求退房款，多次打电话向当地有关部门投诉，但至今仍无法解决。

案例三：

卢某于１９９６年７月２１日在佳地新都展销期内以按揭方式向广东佳地（集团）投资有限公司购买位于白云区机场北路佳地新都住宅小区３＃－３－２０７单元，并于１９９７年１月１３日前交付楼款的５０％。在９６年７月２７日与广州佳地新都发展有限公司签订的房地产预售契约中，订明交楼日期为９７年３月３１日。但该公司一再拖延交楼日期，至今未能交楼。

案例四：

黎某于１９９６年３月１６日与广州市天河新东方置业发展公司签订商铺内部认购合同，购买位于德政中与文明路交界处东北地段首层商铺（自编１１号），一次性付款２３.４万多元，面积为１５.４平方米，按合同规定，１９９７年１２月使用，但至今建筑现场旧房未拆，连新东方公司办公地点也不见了。投诉人希望指明方向：

1.购房合同是否继续有效？

2.目前应找哪个单位联系？

3.估计什么时候能够完成工程，并交付使用？

案例五：

袁某于９６年７月１４日与广州市天河金迪开发公司签订合约，按３０％分期付款，７０％银行按揭的方式购买了金迪城市花园桥阁８楼Ｃ座一套商品房。契约写明，按时交楼，如有违约，按房产总价的千分之一付违约金。然而发展商在延期交楼时间１５０天后，却在该楼未得到验收合格证书的情况下，发出收楼通知书。另外，原定该楼层的高度是１２层楼，现在升到１６层楼（未与业主协商）。

要求：赔偿违约金及利益损害金。

案例六：

林某于９２年８月通过香港总代理浩东发展公司购入惠东房地产发展公司开发建造的惠东湖滨花园虹阁三楼Ｉ、Ｊ座２个单位，定于９３年３月３１日交楼，惟迄今建筑工程仍未完成。

案例七：

梁某等４人于９７年２月看见《羊城晚报》登出１９９７年８月全面入伙的，由广州市二轻房产开发公司开发自销的江南西商住楼售楼广告，遂与广州市二轻房产开发公司签订购买海珠区宝岗大道汇源大厦４-２２号７.９楼４-５梯Ｃ．Ｆ座、６.９楼４-５梯Ｇ座的合约，交楼日期为９７年９月３０日,并依约交齐购房款.但迄今该楼尚未建成,楼盘已不见售楼部的人。

三、缩水楼盘

湖南省进出口昌源公司于１９９２年１２月１０日与汕头经济特区蓬勃厂房开发公司签定合同购得汕头市龙湖区朝阳庄海晖花园Ｂ１幢６楼４套房屋，房款按合同已全部付清。１９９７年８月份领取产权证明时，发现四套房屋面积比签约少３９平方米，也就是说，公司多交了５.５万元。曾三次致函汕头经济特区蓬勃厂房开发公司，希望退回这笔多收的钱，但一直未有结果。

四、领不到房产证

案例一：

李某１９９１年６月向广州市白云区城建开发公司购买一套商品房，入住七年还没有领到房产证，多次查询无效。

案例二：

张某于１９８８年向广东省粤华房地产开发公司购买广州市逢源东街４号３０２房。１９９０年入住至今八年还没有房产证，多次查询无效。导致无法出售和出租此屋。

案例三：

戴某于１９９３年３月２０日向广州白云区城镇建设开发总公司江高分公司购买一套位于江高镇商业大街２９号楼２层Ｃ座，面积为５６.６４平方米的房屋，总价为８９，９５０元。当时预售合同写的是

商品房，发展商承诺可办房产证和迁移户口。合同证书写明交付日期为１９９４年３月３１日。在９３年６月中旬江高公司施工现场与记者发生争执报道后，才知购买的是集资房。多次要求退房，该公司不同意，直到９４年９月９日交房时，无奈在银行办理了使用手续。但时至今日，该公司都未能交给我们房产证及其他有效的房屋业主证明。

五、物业管理收费不合理

案例一：

黎某于１９９３年１１月向广州市白云区天鸿集资建房办购买位于新广从公路边天鸿花园Ｄ１１栋８０５房，由天河区公证处公证，面积为５１.８２平方米，每平方米为１３８０元，当时协议补充甲方保证如发生产权纠纷和债权、债务问题由甲方赔偿。现甲方提出将集资房改为商品房，面积加大２平方米，交补每平方米１８０元。房屋建成后，甲方委托天鸿物业管理公司管理，该公司每户收取大闸防盗门４５０元，物业管理基金１５００元，预收水电费４００元，半年管理费１９８元，合计２５４８元。投诉人认为应按原协议执行。同时，收取大闸防盗门费、物业管理基金及预收水费、半年管理费，均无依据，也不合理。

案例二：

李某是广州市环市中路３００号天秀大厦Ａ１６０６的住户，反映广州群昌物业管理服务有限公司原来每月收取管理费每平方米４.５元，现经物价局１９９７第２０号文批准，由９８年２月份起改为每平方米收２.３元。为了变相收取失去了的管理费差额，以公用电摊排费为名，要住户每平方米分摊２元。李某住８０平方米，２月份要分摊１６０度电,每度电１元,计１６０元。该大厦仅一部电梯、若干路灯，何以每平方米住宅要分摊２度电？该物业公司管理人员扬言过期不交费要收滞纳金。

案例三：

林某向广州新康房地产开发有限公司购买新康花园一套住宅，当领取产权证时，开发商给业主开列了１９个收费项目，并限一个月内交齐。收费名目怪异，不知是以什么为依据的，如转让增值费２２８.８元，解困费２７３元等等，共１０９０.８６元。

预缴办证费具体如下：

一、由增城市房地产交易所收取６项

1.契税：房屋总价值的６.４２％（优惠期内按６０％返还）

2.鉴证费：房屋总价值的１.０５％

3.登记费：房屋总价值的０.０７％

4.丈量费：２０元-５０元

5.契税手续费：１.９２６‰

6.复印费：２０元/套

二、由增城市国土局收取１１项

1.房屋所有权登记费：１‰（房产证收费）

2.资料复印费：１５元/套（房产证收费）

3.档案管理费：８５元/套（房产证收费）

4.解困费：３.５元/平方米（房产证收）

5.印花税：５元/个（房产证收费）

6.共有权证费：５元/个（房产证收费）

7.估价费：５０元/套（地产证收费）

8.转让增值费：２４.２１元/平方米（地产证收费）

9.土地证费：５元/本（地产证收费）

10.资料复印费：１５元/套（地产证收费）

11.档案管理费：５６元/套（地产证收费）

三、由新塘镇国土所收取(按每户分摊土地面积计费)２项

1.土地管理费：５.３元/平方米

2.水利维护费：１.６元/平方米

案例四：

位于黄石路口“成丰大厦”的Ｂ９０４户业主投诉广州成丰物业管理有限公司，自从１９９７年１２月３１日交楼以来，有许多问题：

１．未有《建设工程质量认定书》等资料，在验楼时发现当初契约上的许诺都是假的。

２．规定业主交纳管理基金费１５００元，煤气管道４２００元，半年管理费２８８元，垫交水电周转金５００元，电话、有线电视等费用后才能领钥匙。

３．窗已变形，厕所和厨房漏水，在装修时，又要求交纳装修押金５０００元，垃圾费３００元，装修人员每人２０元。现在成丰大厦又在催每户交５００元的电话线槽费。

这种不停地收费真让人胆战心惊，真是买得起楼，住不起。

案例五：

居住在广州市陈岗路的消费者麦某来信投诉：该楼住户的产权分属：８-４楼是省三建；３楼是省建一分公司；２楼是粮食局共有１４户人。由于原安装的防盗门，门铃对讲出了问题，省建三公司物业管理分公司要求每户交纳３８２元的维修费，并按５仟多元的开支向４户摊收（注：８-４楼是公费维修）。问题在于：①事前未与３-２楼的业主进行商讨，定出的维修标准过高，收费超标；②所谓“小业主无权作主”；③８-４楼已重新装上新的防盗系统，３-２楼住户进出只能用钥匙，给生活带来不便。住户提出三个建议：

1.物业公司按市物价规定及合理的范围收费；

2.物业公司可以把防盗门按在四楼；

3.只恢复原来功能，即能开门、铃响，不要求有对讲功能。

案例六：

袁某于１９９６年１２月４日与南海裕泰房地产发展有限公司签下买卖合约，购买白天鹅花园首期第十座一楼Ｃ，但该公司在出售物业过程中，侵犯了消费者权益，违反有关房地产方面的法规。

1.在合同中，强性指定发展商选择物业管理公司，而不是由业主委员会行使该权利，单方面保护发展商的利益。

2.在发展商定的“管理合约”中，有许多问题，其中规定业主有责任保证管理公司可收取不合理的费用。物业管理公司“不承担保障业主人身及财产安全的责任”。试问：“依法管理、业主至上，服务第一”放在哪里了？

3.发展商以不光彩的手段使消费者先签下“入住合约”交足费用后（管理费基金、天线费等）才交给业主钥匙，根本不是先验收再签约，蛮横剥夺消费者的权利。

本人要求：在交易上做到公平、守法，不能让国家的房地产发展步入歧途。