河南省物业管理行业人力资源存在的问题与建议

国家统计局2009年12月25日发布的第二次全国经济普查公报（第三号）中房地产企业主要数据显示：2008年末，全国物业管理企业数量已达到58,406家，比2004年增加26,724家；从业人员达到250.1万人，比2004年增加106.7万人；主营业务收入达到2,076.7亿元，比2004年增长了204.5%。这些数字说明，物业管理不但成为现代城市管理和房地产经营管理重要的组成部分，而且在保民生、促就业方面也已成为一支不可或缺的重要力量。

物业管理行业是一个劳动密集型行业，物业管理企业主要是通过投入提供服务的劳动力来生产服务产品，其劳动力成本在物业管理经营总成本中占据很大的比例（一般达到50%—70%），因此，劳动密集型的特征决定了物业管理企业是人合公司，而非资合公司。

行业发展对人力资源需求旺盛

在物业管理行业的人力资源结构中主要包括两个方面，一是职业经理和物业管理员；再就是基层操作员工，如保洁员、维修员、秩序维护员等。随着房地产开发市场的快速增长，物业管理企业管理的建筑面积也在成倍增长，因而，物业管理行业的人员需求量也越来越大。

职业经理和物业管理员的岗位吸引了众多物业管理专业的大学毕业生。河南省物业商会自2006年底起每年在大学校园举办两至三次专场招聘会，提供就业岗位1,000多个，而由河南省内大专院校物业管理专业毕业的大学生每年也仅有800人左右。据河南省商业高等专科学校统计，该校2005级和2006级物业管理专业毕业生在物业管理行业一次性就业率分别为70%和65%，形成了只要愿意到物业管理行业工作的大学生基本上都能找到合适岗位的局面。

物业管理公司的基层操作岗位则可以吸纳大量的下岗职工或再就业人员。2009年底河南省委书记卢展工在焦作市人力资源市场考察时，现场“找工作”

体验“40、50”人员就业难问题，继而，全省各地开展“40、50”人员就业的各项援助活动。2010年1月13日，由河南省人力资源和社会保障厅、河南日报报业集团大河报社联合主办的春暖•大河“40、50”人员专场招聘会上，河南省物业商会组织了30多家物业管理公司参加，提供1,000多个就业岗位，说明物业管理公司具有安置就业的巨大潜力；而企业愿意吸纳下岗职工或再就业人员也显示了物业管理企业强烈的社会责任感。

数量和质量依然无法满足需要

虽然物业管理行业保持着旺盛的人力资源需求，但行业也仍然难以快速向更高水平发展。

首先，“人多顶不上盘多”。虽然物业管理行业从业人员在数量上有了很大的增长，但其增幅和增速仍不能满足接管项目的需求，很多物业管理公司都设有专职的招聘人员，或在报纸上登招聘广告，或盯在人才市场，但仍然招不到足够的人员。物业管理公司没有储备大量人员的能力，而接管一个项目时，往往需要进驻几十人或上百人，如何快速有效地招聘到足够的人员成为物业管理公司的一大难题。

再者，高学历和技术人才严重短缺。物业管理作为一个综合型新兴行业，对管理人员知识化、信息化、网络化、专业化的要求越来越高，而接受过物业管理专业系统培训、科班出身和高学历、高素质的人才缺乏。如2007年郑州市对100家物业管理企业所作的调查中，从业人员总数为17,183人，高中及以下学历的人员为12,427人，占企业从业人员总数的72.3%。而目前河南省90多所高校中还没有开设物业管理专业本科学历的学校，开设专科的高校也不足10所，且主要是偏向培养基层行政类的管理人员，缺乏对技术类管理人员的培养。

解决人力资源问题关键在于行业创收

物业管理企业要想聘到人、留住人，首先要提高员工薪酬待遇。提高薪酬待遇的先决条件就是要增加物业管理企业的营业收入。

第二次全国经济普查结果中，我国第三产业的主要数据及房地产企业主要数据的公报中还显示：2008年末，我国房地产业企业的从业人员合计552.2万人，其中，房地产开发业207.7万人，物业服务企业250.1万人；而在2008年，房地产企业的主营业务收入30,586.5亿元，其中，房地产开发业26,694.2亿元，物业服务企业2,076.7亿元。从中可以看出，从事物业服务的人数高于房地产业20%，而物业管理企业营业收入却只有房地产业企业的7.8%，虽然有行业不同的差别，但企业是以获取商业利润为基本价值追求的，利润是维持企业生存的食粮，是促进企业发展的营养，是衡量企业实力的标志，极低的营业总额和利润率使物业管理企业急需提高自身的创富能力。

我国的物业管理地区发展不平衡，在经济相对落后、管理水平相对较低、发展相对缓慢的中西部地区存在着物业管理市场化程度低这一普遍性的问题。物业管理是建筑物管理市场化的产物，物业管理活动必须遵循市场规律，在等价有偿的基础上实现物业服务企业和业主之间的公平交易。然而，物业管理的市场化并不彻底，业主和政府都对实现市场化产生了阻力。

就河南省所处的中原地区来看，目前很多业主仍然抱有在计划经济时期“不愿花钱买服务，单位可以包办一切”的思想。所以，改变地区企业的经营状况必须要使大多数人建立物业管理的市场化认识。

另外，全国各地物业管理服务收费政府指导价格也基本维持在10年前的水平。郑州市目前实行的政府指导价依然是2001年颁布的标准，即郑州市物价局和郑州市房产管理局联合下发的《郑州市物业管理服务收费实行政府指导价管理办法》（郑价房[2001]02号）。该办法改过去按户收费为按建筑面积收费，并规定共用费用可以向物业管理区域内的物业产权人或使用人分摊，共用费用分摊的范围包括公共照明、供水增压设备、排水、排污、电动门、监控设备、防盗设备、电梯、消防、中央空调、绿化等。2002年，郑州市物价局、郑州市房地产管理局联合下发了《关于物业管理共用费用分摊规定的通知》（郑价[2002]59号），进一步明确了业主共用设施设备、共用部位运行和维护所产生的共用水电费及维修开支可以按照“谁受益，谁负担”的原则进行分摊。但是，2004年，郑州市物价局和房管局联合下发了《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》（郑价公[2004]2号），该办法中规定的收费标准在[2002]2号文件的基础上并没有提高，只是增加了一个更低的五级收费标准，最为关键的变化是：取消了共用分摊费用的收取，这实际上是变相地降低了收费标准。政府指导价格逆市而动，致使物业管理企业经营艰难。何时能取消政府干预物业管理行业市场或者根据物价指数合理调整住宅物业服务费指导价标准，众多物业管理企业在翘首以盼。

针对上述问题，笔者建议采取以下措施：

企业应加大宣传与沟通，使物业管理行业得到社会的理解与尊重。由于物业管理行业发展时间短、物业服务企业在发展过程中自身存在的问题和不足经过一些媒体的放大，致使社会公众对物业管理行业存在很多的误解和偏见。物业管理就是“扫扫地、看看门”的行业印象在很多业主心目中仍然根深蒂固，简单的劳动和卑微的社会地位使人们很难给予物业管理行业应有的尊重。其实，作为准公共产品的物业服务，在维护社会和谐方面起着重要作用，特别是在出现突发性的自然灾害和疫情事件时更为如此，如2003年“非典”疫情、2008年汶川大地震，以及2009年世界范围内甲型H1N1流感的蔓延，物业管理从业人员在平凡的工作岗位上守卫着小区业主的生命和财产安全，他们理应受到社会的理解和尊重。因此，物业管理企业应当通过适当的渠道，包括媒体和自身的宣传，使物业管理的准社会公共产品价值得以为世人所认识，逐步提高行业社会地位，引导业主有偿享受物业服务的思想。

政府给予行业扶植与支持。物业管理在我国仅有三十年的历史，行业还很弱小，需要政府的呵护与支持。在物业服务收费政府指导价标准短时间内难以提高的情况下，政府应当在财政补贴、税收政策等方面给以适当优惠。目前，天津等沿海经济发达地区，政府已对物业管理企业接管老旧小区做出一定的优惠：按政府规定的标准进行管理，收费不足每平方米0.5元/月时，其差额部分由政府给予适当的财政补贴，另外还在物业管理企业中设立公益性岗位。这些强有力的措施很值得其他地区进行学习、推广和借鉴。

目前薪资待遇低、缺少财力支持的物业管理行业很难吸引人才、留住员工，已是不争的事实。只有物业管理行业真正实现了市场化，物业管理公司增强了创富能力，才有可能提高员工待遇，降低流动率。再加上社会的理解和宽容度的增加，物业管理才能成为人心向往的光荣职业，物管行业才能得到可持续的健康发展。