广安市物业管理公司收费与服务问题及解决对策

随着现代社会的发展，城镇化建设和房改的不断推进，以前独门独院被现在的小区居住所代替，物业管理孕育而生，并不断发展。虽然现在物业管理已经小有成就，但存在的问题仍然很多，这些问题在一定程度上制约着物业管理进一步发展和完善，尤其是其中的物业管理收费问题是从物业管理存在开始就没有彻底解决的问题。物业管理是针对小区住户的一种服务，但小区住户为什么和物业服务公司的矛盾不断。这一切的根源是因为物业服务企业对于小区住户提供的服务是有偿服务,而很多业主却并不理解。现在就对于物业管理收费率低的问题进行分析和提出改善此问题的对策。

一、业主以种种理由拒交物业服务费，物业收费率低

物业服务费单价低，物业服务质量不高，业主缴费意识模糊。

二、物业管理公司收费与服务问题分析

（一）物业服务企业收取物业费存在的问题

从物业管理公司的角度来分析，物业收费难在很大程度上是因为物业公司收取物业费中存在的问题。如收费没有明确的标准，国家法规的欠缺，及收费和服务的质价不相符等等。

1、物业管理费用征收标准实际执行情况分析

（1）物业管理费用征收标准实际执行不到位，由于市场竞争，部分物业单价远远低于物价部门审定标准，而且对于物业管理收费的标准没有明确的规定。业主交一块钱能享受多少服务，没有明码标价，业主和物业服务企业对于这个也没有一个相对比较共识的标准。

（2）我国尚无全国性统一性的物管法规，对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，对支付多少物业费，提供什么样的服务，怎样达到“质”、“价”相符没有统一的要求，同时颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性，各地自行制定的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业服务企业的管理难度亦相对地增加，由此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。

2、物业管理服务质量情况分析

（1）物业管理企业在中国仅有30多年的发展历史，首先发源于沿海发达城市，在全国发展起来也就最近10几年时间，所以在管理服务水平上与专业的物业管理有一定差距。物业管理市场化进程滞后，造成部分物业服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调，其结果是从业人员的积极性不高，更别说工作的主动性和创造性了。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，侵害了业主的利益，业主认为质价不符，就不缴纳物业管理服务费，物业服务企业“收费率”自然就不会高。

（2）物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化和质化，从而体现公平竞争的原则。现在我国物业管理企业多数为原来房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的被动的，固而产生物业管理公司规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，上门服务不及时等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，由此业主当然不满意，矛盾也由此而产生。

（二）小区业主缴纳物业费存在的问题

从业主方面讲，物业收费难主要和业主不理解物业，业主的法律意识淡薄，在遇到侵权行为不能用正确的方法来维护自己的权力，而是选择拒交物业费来表达自己内心的不满，这样做不但不能解决问题，反而使问题激化。

其一，业主不理解物业管理是有偿服务行为，享受物业服务理应付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己的事情，对此观点还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。其二，由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上，再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的，业主没有得到直接的利益，或是得到不能立刻看到的利益，业主就不承认物业服务企业所做的工作，目前物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业服务企业负责。所以一旦房屋有质量问题，就以此为借口，拒交、少交、欠交物业服务费，他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业服务企业，也不属于物业服务企业的工作职责范围。其三，有一些业主希望得到最好的物业管理，这样物业管理的收费和物业管理的服务质价不相符，给物业管理收费带来很多困难，但物业管理服务企业对于这样的业主也无能为力。

三、违约拒缴物业服务费的制约情况分析

对于业主违约拒缴物业服务费，国家没有特别好的制约条款，对于这样的情况只能由业主做司法程序来解决，而这样的官司，虽然物业服务企业是每打必赢。因为只要物业服务企业实施了物业管理，又不属乱收费，法院就判业主缴钱。但这种稳赢的官司，物业服务企业却不想打，总是想用其他的办法来解决。因为打欠费官司，把业主放在对立面，伤了感情，有时得不偿失，除非是为了起到教育的意义，不得以而为之。

物业公司和业主整天抬头不见低头见，却要对簿公堂，感情上总难以接受，另外对于拖欠的物业费这样小的问题就打官司，法院仍要按标准的司法程序来办，没有简易程序，物业服务企业要打官司，等的时间太长，牵扯精力太多，同时由于标的额小，很少有律师愿意代理，即使法院裁决后，执行难的问题依然存在，也是物业服务企业不想打官司的深层原因。不打官司又不能单独停止服务，致使个别业主一直拖欠着本应缴纳的物业服务费。

四、物业管理收费难的问题的解决对策

（一）加强物业管理知识的宣传

为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同形式的宣传：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

（二）改变收费态度和收费方式

以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。

（三）实行信誉广告牌制度

对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”。特别是对经说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用。

（四）对业主产权实行限制

对无正当理由拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主管行政部门汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。例如：可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。

（五）加强物业管理公司自身建设，提高服务质量。

为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，并严格按ISO9000质量管理体系标准运行，从而达到业主的认可和满意。

（六）用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

（七）与开发公司办理好房产交接

为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。