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物业前期介入中园林绿化工程不可忽视的几个问题
住区园林绿化的水平已经成为商品房档次高低评比的重要标准之一，建设者的高价环境包装，使得居住区的园景绿化水平日新月异。但由于多方面的原因，在绿化设计和施工中总还存在一些不足或缺点。
以下是笔者从事物业园林绿化前期介入工作中，对居住区园林绿化工程设计和施工的几点
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物业档案管理之望、闻、问、切
去年11月，客服助理小吴入职，他之前做过酒店管理及旅游管理，面对新的职业一度陷入迷茫之中，工作伊始并不顺利。客服小杨敏锐地发现了这一现状，并提议服务中心先安排其协助档案管理，从最基础的做起以求全面开展工作。
在对小吴的培训中说：“物业档案管理是物
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物业档案管理之望、闻、问、切
去年11月，客服助理小吴入职，他之前做过酒店管理及旅游管理，面对新的职业一度陷入迷茫之中，工作伊始并不顺利。客服小杨敏锐地发现了这一现状，并提议服务中心先安排其协助档案管理，从最基础的做起以求全面开展工作。
在对小吴的培训中说：“物业档案管理是物
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问：在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？
答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。
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问：公共区域的照明费用谁来负担？
答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担；一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果是众人受损。
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问：物业管理公司能有权以业主未按期交纳房款为由而停水电吗？
答：在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利；而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应
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问：如果业主不按约定时间来办理入住手续，物业费按什么时间收取
答：物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收；业主领取钥匙时间以房屋销售合同约定之交房时间为准；约定交房时间如未能按约定交房标准通过业主对房屋的合格验收，则领取钥匙时间相应延迟至建设单位对房屋整改并达到验收合格之日，其间物管费由建设单位承担。
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问：物业公司何时开始收取物业管理费？
答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这
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问：物业公司在向住户收取水、电、气等能源费用时，是否可以自行
答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述能源的供应者，住户是消费者，物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收能源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，按有关规定，由物业公司向住户
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问：业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费，物业公司该怎么办
答：商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物
